Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Акининой О.А.
Судей: Гороховика А.С., Сафоновой Л.А.
При секретаре: Татариновой Г.Ю.
С участием прокурора Пискаревой И.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л. на решение Промышленного районного суда г. Самара от 09 сентября 2015 года, которым постановлено:
Признать Л. утратившим право пожизненного проживания и пользования жилым помещением — квартирой № дома № по <адрес>
Обязать УФМС России по Самарской области в Промышленном районе г. Самара снять с регистрационного учета Л. из квартиры № дома № по <адрес>
Л. в иске к А. о признании недействительным заявления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № в доме № по ул. <адрес> — отказать.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение Л. и его представителя Юдина Н.В., по доверенности, поддержавших доводы жалобы, возражение относительно доводов жалобы А., его представителя Малофеева В.А., выслушав заключение прокурора, полагавшего решение отменить и постановить новое решение, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
А. обратился в Промышленный районный суд г. Самара с иском к ответчику Л. о снятии с регистрационного учета, как прекратившего право пользования жилым помещением и выселении, указав в обоснование своих требований следующее.
А. получил после смерти матери А. ДД.ММ.ГГГГ, по её завещанию от ДД.ММ.ГГГГ квартиру, принадлежащую ей единолично на праве собственности, расположенную по адресу: <адрес>. Квартира приобретена его матерью по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. В завещании был сделан завещательный отказ в соответствии со ст. 1137 ГК РФ о возложении на наследника А. обязанности предоставить право пожизненного проживания и пользования указанной квартирой гражданскому мужу матери — Л., ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Ответчиком Л. у нотариуса Лосевой А.В. был нотариально оформлен отказ от получения завещательного отказа, то есть право пользования жилым помещением у него не возникло. А. получил по завещанию свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру общей площадью 37,00 кв.м, в том числе жилой -17,40 кв.м., с инвентаризационной оценкой объекта наследования 213 394 рубля, кадастровый номер №, без каких-либо обременений.
Свидетельство о регистрации права на данную квартиру получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.
С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в указанной квартире зарегистрирован и фактически проживает Л., не имея права собственности или права пользования спорной квартирой, добровольно выехать из квартиры отказывается.
Кроме того, у ответчика имеется пятеро детей, то есть имеется возможность проживания по другому адресу. Наличие ответчика в квартире истца препятствует ее продаже, чем нарушаются законные интересы и права собственника данного жилого помещения.
На основании изложенного А. просил суд снять Л. с регистрационного учета по адресу: <адрес> как прекратившего право пользования квартирой и выселить его из указанной квартиры.
Л., не признав исковые требования, обратился в суд с встречным иском к А. о признании недействительным заявления от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № дома № по ул. <адрес>, о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать наследнику по завещанию А. документ — подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа.
В обоснование своих требований Л. указал, что после смерти А., А. в ДД.ММ.ГГГГ открыл наследственное дело, но в права наследства он не вступал. ДД.ММ.ГГГГ Л. был госпитализирован в больницу с диагнозом инфаркт миокарда. Сразу после выхода из больница А. обратился к нему с просьбой доехать до нотариуса и подписать бумагу, поскольку у него проблемы со вступлением в наследство. ДД.ММ.ГГГГ сын А. довез Л. до нотариуса Лосевой А.В., где ему на подпись дали уже изготовленное заранее заявление, нотариус при этом не присутствовала, ничего ему не разъясняла.
В ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что он подписал заявление об отказе от права пользования квартирой расположенной по адресу: <адрес> Считает, что А. и нотариус Лосева А.В. ввели его в заблуждение. Считает, что нотариус Лосева А.В. грубо нарушила его права на жилище, гарантированные Конституцией РФ.
На основании изложенного Л. просил суд считать недействительным заявление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от права на получение завещательного отказа в виде права пользования квартирой № дома № по <адрес>. Обязать нотариуса Лосеву А.В. выдать ему и наследнику по завещанию А. документ - подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа.
Судом постановлено указанное выше решение.
Суд, разрешая спор по существу, пришел к выводу, что в сложившейся ситуации формальная регистрация ответчика Л. в принадлежащем А. жилом помещении нарушает права собственника, предусмотренные ст. 288 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ.
Установленные обстоятельства в их совокупности, по мнению суда, дают основание для вывода о том, что добровольный отказ Л. от права пользования спорным жилым помещением, свидетельствует об утрате им права пользования квартирой, предоставленной по завещательному отказу, и соответственно, об утрате права требования исполнения завещательного отказа в виде обязанности предоставления права пожизненного проживания и пользования квартирой.
Суд исходил из того, что не установлено оснований для признания недействительным нотариально удостоверенного заявления об отказе Л. от права получения завещательного отказа в виде права пожизненного пользования квартирой № 40, расположенной по адресу: <адрес>, поскольку в ходе личной беседы нотариусом было разъяснено Л., что в его пользу в завещании А. установлен завещательный отказ в виде права пожизненного пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Ему была разъяснена ст. 1137 ГК РФ о сути завещательного отказа. Заявление Л. подписал в присутствии нотариуса Лосевой А.В.
В апелляционной жалобе Л. просит отменить судебное решение, считая, что суд не принял во внимание, что Л. и умершая А. проживали одной семьей. После смерти А. Л. продолжает проживать в спорной квартире, зарегистрирован в ней и несет бремя её содержания.
А. просил помощи в оформлении наследства, пояснив, что нужно отказаться от пожизненного пользования квартирой, но при этом, обещал, что Л. останется проживать в спорной квартире пожизненно.
Судебным решением Л. лишен единственного жилого помещения, при этом никогда не отказывался от права проживания в спорной квартире.
Кроме того, Л. считает, что А. пропущен срок для обращения с таким иском. Срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене, как постановленное с не соответствием выводов установленным обстоятельствам и с неправильным применением норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 1137 Гражданского кодекса РФ, завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ).
Из материалов гражданского дела видно, что А. принадлежала на праве собственности <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ л.д. 12.
Л. В.М., ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрирован в данном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ постоянно.
ДД.ММ.ГГГГ А. составила завещательное распоряжение на случай своей смерти, согласно которому принадлежащую ей квартиру № в <адрес> завещала А. и возложила на него обязанность предоставить право пожизненного проживания и пользования указанной квартирой Л.
Завещание удостоверено нотариусом Богатыревой И.Н. ДД.ММ.ГГГГ
А. умерла ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ А. получил свидетельство о праве на наследственное имущество, состоящее из квартиры № в <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ за А. зарегистрировано право собственности на квартиру № в <адрес>
Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что формальная регистрация ответчика Л. в принадлежащем А. жилом помещении нарушает права собственника, предусмотренные ст. 288 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ.
Судебная коллегия считает, что вывод суда первой инстанции о формальной регистрации Л. в спорном жилом помещении не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что Л. был вселен в спорное жилое помещение и зарегистрирован в нем прежним собственником А. и не только зарегистрирован, но и с ДД.ММ.ГГГГ постоянно проживает в спорном жилом помещении. Указанное свидетельствует о том, что Л. приобрел право пользования спорным жилым помещением с согласия прежнего собственника А.
Вывод суда о добровольности отказа Л. от завещательного отказа в силу того, что нотариус разъяснил Л. статью 1137 ГК РФ, не может быть признан судебной коллегией обоснованным, поскольку также противоречит фактическим обстоятельствам.
Согласно статье 1137 ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.
Установленные по данному делу обстоятельства свидетельствуют, что обе стороны и наследник – А. и отказополучатель Л. фактически исполнили завещание, поскольку на протяжении 6 лет после смерти наследодателя А. принял составленный в его пользу завещательный отказ, продолжая проживать в жилом помещении, а А. исполнил волю наследодателя и предоставил Л. право пользования жилым помещением.
Заявление Л. от ДД.ММ.ГГГГ о том, что он отказывается от права на получение завещательного отказа в виде права пожизненного пользования квартирой, расположенной в <адрес>, судебная коллегия расценивает, как мнимое, без намерения создать соответствующие правовые последствия, поскольку и после подписания данного заявления Л. продолжал пользоваться жилым помещением, а А. не требовал выселения Л. на протяжении 4 лет.
Указанные обстоятельства фактически подтверждены нотариусом Лосевой А.В., из письменных пояснений которой следует, что инициатива пригласить в нотариальную контору Л. исходила не от него самого, а от нотариуса и наследника по завещанию. Л решил отказаться от права завещательного отказа, сославшись на хорошие отношения с А. и не желание документально обременять права А. на жилое помещение, что также свидетельствует о мнимом отказе Л. от своего права.
В силу статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Поскольку отказ Л. от права пожизненного пользования квартирой указанной в завещании, является мнимым, оформленным лишь для беспрепятственного оформления свидетельства о праве на наследство А., то такой является недействительным.
Поскольку судебное решение постановлено с не соответствием выводов установленным обстоятельствам, и при неправильном применении норм материального права, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований А. о снятии с регистрационного учета Л., как прекратившего право пользования квартирой и выселении его из квартиры № дома № по <адрес>
Встречные требования Л. о признании недействительным отказа от права на получение завещательного отказа в виде пожизненного пользования квартирой № дома № по <адрес> подлежат удовлетворению.
Требования Л. В.М. о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать Л. и А. документ- подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК РФ) подлежат оставлению без удовлетворения, как не основанные на законе.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Промышленного районного суда г. Самара от 09 сентября 2015 года отменить.
Постановить новое решение.
Отказать в удовлетворении исковых требований А. о снятии с регистрационного учета Л., как прекратившего право пользования квартирой и выселении его из квартиры № дома № по <адрес>
Отказать в удовлетворении требований Л. о возложении обязанности на нотариуса Лосеву А.В. выдать Л. и А. документ- подтверждение односторонней обязывающей сделки на принятие завещательного отказа (п. 1 ст. 1137 ГК РФ).
Председательствующий
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Алексей Жиров, юрист aa .zhirov @lcbl .ru
Представьте, что вы по завещанию получили право пожизненного пользования квартирой в центре Москвы или собственник такой квартиры разрешил вам прописаться и пользоваться ею. Не спешите радоваться - пользование не означает собственность, и помимо возможных бытовых неурядиц вы можете столкнуться с множеством вопросов, не нашедших своего разрешения в действующем законодательстве.
В статье проведен анализ судебной практики и законодательных норм с целью выявления особенностей порядка пользования жилым помещением, права на которое получены в силу завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением и соглашения с собственником помещения.
Более детально разобран объем прав пользования, полученных по завещательному отказу, поскольку анализ правоприменительной практики показывает, что наследственные дела, субъектами которых выступают отказополучатели, не получили широкого распространения в жилищной сфере в отличие от рентных отношений.
Как известно, согласно статье 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суть завещательного отказа (легата) состоит в том, что завещатель вправе возложить в завещании на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону (своих непосредственных правопреемников) исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей, или легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Одной из обязанностей имущественного характера может быть предоставление права пользования жилым помещением наравне с собственником данного помещения (статья 33 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - ЖК РФ). Иными словами, завещатель может возложить на наследника, к которому, например, переходит жилой дом, квартира, обязанность предоставить третьему лицу (отказополучателю) на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Участникам наследственных правоотношений необходимо знать и помнить, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании, а завещание может исчерпываться завещательным отказом (статья 1137 ГК РФ). Это означает, что при недействительности завещания завещательный отказ автоматически является недействительным.
Пример из судебной практики. 29.06.2011 Ивантеевским городским судом Московской области было принято решение об отказе в удовлетворении иска о признании завещания недействительным в части завещательного отказа.
В решении суд указал, что, исходя из анализа завещания, представленных доказательств, можно сделать вывод о том, что завещатель воспользовался своим правом и оформил завещательный отказ.
Учитывая, что законом не установлены требования к форме завещательного отказа, а само оспариваемое завещание соответствует всем требованиям, предъявляемым к завещанию, суд не находит оснований для признания завещания недействительным.
Анализ норм жилищного законодательства позволяет сделать вывод о существовании множества проблемных вопросов, которые не нашли должного закрепления и толкования в действующем законодательстве и постоянно возникают на практике перед участниками соответствующих правоотношений.
Одной из таких обычных ситуаций является нежелание нового собственника (наследника) предоставлять право пользования жилым помещением отказополучателю.
Пример из судебной практики. Так, Ленинским районным судом города Омска 22.06.2010 было рассмотрено исковое заявление гр. Виноградова к гр. Виноградовой о вселении в жилое помещение.
Как установлено судом, по завещанию матери истца на ответчика, к которому перешло право собственности на жилое помещение, возложена обязанность по предоставлению в пожизненное пользование квартиры истцу. На момент разбирательства гр. Виноградов в квартире проживать не может, поскольку ответчик препятствует этому: поставила новую дверь, поменяла замки, ключи не дает, хотя в квартире сама не проживает.
Изучив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению. Согласно завещанию, составленному наследодателем, из принадлежащего ей имущества квартиру на случай смерти она завещала гр. Виноградовой (ответчику), а также возложила обязанность предоставить в пожизненное безвозмездное пользование гр. Виноградову (своему сыну, истцу) указанную квартиру.
Таким образом, препятствование пользованием помещением в виде замены двери, замков и т. п. является незаконными действиями ответчика.
Обосновывая свою позицию о нежелании вселять в помещение легатария, наследники нередко заявляют об отсутствии у отказополучателей правоподтверждающих документов. Это связано с тем, что, к сожалению, действующие нормативные акты умалчивают о том, какие правоустанавливающие документы следует представить отказополучателю для государственной регистрации права пользования жилым помещением и вообще для подтверждения этого права.
В соответствии со статьей 33 ЖК РФ лицо, проживающее в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. Следует заметить, что такое же право принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). При этом регистрация договора в силу статьи 584 ГК РФ не должна затрагивать государственную регистрацию обременения зарегистрированного вещного права.
Согласно Методическим рекомендациям по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденным Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, если в отношении наследственного имущества имеются какие-либо обременения, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство разъясняет наследникам возникающие в этой связи правоотношения (пункт 33).
В соответствии с Приказом Минюста РФ от 10.04.2002 № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документов» при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемых свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.
Отсутствие сведений об обременении может повлечь печальные последствия.
Право требования отказополучателя действует в течение трех лет с момента открытия наследства (статья 1137 ГК РФ). Если обременение в свидетельстве указано не будет, особенно когда предмет отказа связан с недвижимостью, наследник сможет свободно распорядиться им до истечения трехлетнего срока и отказополучатель фактически не сможет получить причитающееся ему по завещанию, потому как в ЕГРП не будет сведений об обременениях, относящихся к конкретному объекту недвижимости.
Таким образом, документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство , которое при этом выдается только наследникам. А у отказополучателя (легатария) имеется обязательственное право требования к наследнику о предоставлении помещения в пользование и должного оформления данного факта .
Статья 33 ЖК РФ гласит, что отказополучатель пользуется жилым помещение наравне с собственником. При этом лицо, проживающее в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется помещением на тех же условиях, что и отказополучатель, если договор не содержит иного (статья 34 ЖК РФ).
В литературе высказывается мнение, что право пользования жилым помещением ограничено возможностью проживания в нем. Посмеем не согласится с таким утверждением. Имея законный статус проживания в жилом помещении, лицо вправе использовать жилое помещение и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но с предусмотренными статьей 17 ЖК РФ ограничениями. При этом пользователь может и не проживать в помещении, что не будет являться препятствием к фактическому пользованию им своей частью жилья.
Кроме того, собственник помещения не вправе требовать платы за проживание, а также иным образом обогащаться, устанавливая финансовые обременения при пользовании конструктивными элементами помещения: балконом, кладовой, кухней, санузлом. При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением, в том числе по внесению коммунальных платежей (получатели ренты - исключение).
Пример из судебной практики. Интересным в этом плане представляется решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 19.08.2010 в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску Быкова Г. В. к Уразовой Е. И. о понуждении производить оплату за потребление коммунальных услуг без оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, о взыскании понесенных расходов по оплате коммунальных услуг.
В обоснование иска Быков Г. В. указал на то, что с момента заключения договора пожизненного содержания с иждивением им оплачивались коммунальные услуги по квартире в полном объеме. Однако пунктом 22 договора на него возложены расходы только по уплате налогов на недвижимость, ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
Судом установлено, что согласно пункту 22 договора плательщик ренты, Быков Г. В., принял на себя обязанность по уплате налога на недвижимость, расходов на ремонт, эксплуатацию и содержание квартиры. Обязанность оплаты жилья и коммунальных услуг получателем ренты, Уразовой Е. И., в договоре не предусмотрена.
Кроме того, суд пояснил, что эксплуатация жилого помещения включает в себя также обязанность по оплате коммунальных услуг и жилья (договор был заключен во время действия ЖК РСФСР). В связи с чем суд полагает, что в случае возложения на Уразову Е. И. обязанности по оплате коммунальных услуг и по отчуждению квартиры плательщику ренты был бы утрачен правовой смысл данного договора пожизненного содержания с иждивением. Соответственно, Российская Федерация, как правовое и социальное государство, обязана гарантировать адекватную защиту прав и законных интересов тех граждан, для которых получение регулярных платежей по таким договорам может стать одним из основных источников существования. Закрепленный в статье 19 Конституции Российской Федерации универсальный принцип юридического равенства (равенство всех перед законом и судом, а также равноправие) и логически обусловленный им общеправовой принцип формальной определенности права предполагают, что закон должен быть понятным, точным и недвусмысленным.
В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ в случае неясности буквального значения условий договора оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если вышеизложенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу пункта 3 статьи 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания спорного жилого помещения. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Следовательно, исходя из сложившегося между сторонами характера отношений по оплате жилищно-коммунальных услуг (Быков Г. В. производил оплату жилищно-коммунальных услуг полностью, а в случае если их оплачивала Уразова Е. И., то производил ей выплату компенсации за данные услуги, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось и подтверждено материалами дела), а также положений договора, суд приходит к выводу, что условия пользования жилым помещением были определены сторонами в виде безвозмездного характера пользования Уразовой Е. И. жилым помещением (без оплаты за проживание), поэтому требования Быкова Г. В. о взыскании с Уразовой Е. И. понесенных расходов по оплате коммунальных услуг, о понуждении Уразовой Е. И. производить оплату за потребление коммунальных услуг без оплаты за содержание и ремонт жилого помещения являются необоснованными, удовлетворению не подлежат и фактически в одностороннем порядке изменяют условия договора пожизненного содержания с иждивением, что противоречит пункту 1 статьи 421 ГК РФ, которая гласит, что граждане свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 указанной статьи).
В удовлетворении заявленных требований сторонам было отказано. Саратовским областным судом решение оставлено без изменения (Определение от 21.09.2010).
Таким образом, можно сделать вывод, что получатели ренты не должны оплачивать коммунальные услуги в отличие от отказополучателей . При этом в завещании на наследника помимо предоставления помещения в пользование третьему лицу также может быть возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги.
Одним из ключевых вопросов порядка пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу или договору ренты, является вопрос о судьбе прав пользователей в случае прекращения права собственности на жилое помещение при его выкупе по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.
Пример из судебной практики. Показательным является решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 16.07.2010. Судом было рассмотрено исковое заявление гр. Будник к администрации городского округа «Город Салават» о постановке на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилого помещения по договору социального найма.
В судебном заседании было установлено, что гр. Будник проживает в квартире гр. У. (далее - собственник) на основании завещательного отказа. Сам собственник в квартире не проживает. В связи с признанием дома, в котором находится квартира, аварийным и подлежащим сносу в рамках региональной программы собственнику было выделено отдельное благоустроенное помещение - двухкомнатная квартира, где стала проживать его семья и он сам.
Однако истец считает, что совместное проживание с посторонними людьми невозможно. В связи с чем обратилась в администрацию с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении и предоставлении жилого помещения по социальному найму.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд отказал в удовлетворении исковых требований гр. Будник, указав следующее.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Частью 8 статьи 32 ЖК РФ установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Квартира предоставлена собственнику взамен ранее принадлежавшего ему на праве собственности жилого помещения в счет выкупной цены. Обязанность по исполнению завещательного отказа в части обеспечения пожизненного проживания в принадлежащем жилье возложена на собственника. При таких обстоятельствах возложение на администрацию городского округа обязанностей по обеспечению правом пользования по завещательному отказу на основании статьи 1137 ГК РФ невозможно. Оснований для постановки гр. Будник на учет в качестве нуждающейся в жилье и последующего предоставления ей жилого помещения по договору социального найма не имеется.
Таким образом, принимая во внимание тот факт, что целью установления прав пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или в силу договора пожизненного содержания с иждивением является обеспечение собственником потребности указанных лиц в жилище, следует признать верным вывод о том, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения должна быть определена судьба пользователей (получателя ренты, легатария) и в связи с этим возложены определенные обязанности на собственника жилого помещения. Только собственник жилого помещения должен обеспечить осуществление прав пользователей за счет предоставляемого ему возмещения либо иным способом, например, вселить их в предоставленное взамен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение.
Пример из судебной практики. Балахтинским районным судом Красноярского края 02.08.2010 было вынесено решение по иску гр. Ф. к гр. С. о признании его утратившим права пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета.
Как было установлено судом, наследодатель завещал дочери, гр. Ф, долю жилого дома и земельный участок с условием пожизненного проживания в указанном жилом доме гр. С., по адресу которого тот имел постоянную регистрацию. Однако гр. С. фактически по данному адресу не проживает, переехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт и с момента открытия наследства правом завещательного отказа не воспользовался.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал необходимым удовлетворить требования истца.
Это довольно распространенный случай и решение по таким делам в судах выносится на основании части 4 статьи 1137 ГК РФ: отказополучатель теряет право пользования жилым помещением, если в течение трех лет с момента открытия наследства не воспользовался данным правом.
Однако в ином случае, когда легатарий воспользовался завещательным отказом, само по себе длительное его отсутствие в жилом помещении не влечет утраты права пользования им ; проживание может быть возобновлено в любое время в пределах срока действия завещательного отказа.
При переходе прав собственности на жилое помещение члены семьи прежнего собственника теряют право пользования им.
Если коротко, то право пользования жилым помещением, например квартирой — это обеспеченная законом возможность проживать в нем.
Основанием для права пользования квартирой , чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка »).
Но право пользования может возникнуть и без «прописки » – например, на основании договора найма или , а также на основании так называемого завещательного отказа . Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.
Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить:
- право собственности на эту квартиру;
- согласие собственника на «прописку » в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.
- решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику );
- завещательный отказ;
Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан », а «прописанный » в квартире человек может не являться ее собственником.
По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя ). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.
Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но покупателю рекомендуется перед покупкой собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой , т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.
Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире , необходимо получить поквартирную карточку. Такую Карточку в местном паспортном столе предоставляют по запросу собственников, а также по запросу органов правопорядка.
При этом поквартирная карточка не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Она имеет ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой , и кого надо будет выписывать из нее при ее продаже.
Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой
Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи?
Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой . Например, в условиях Договора купли-продажи
Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой . Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно! ) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника.
Соответственно, каждый из «прописанных » в квартире, несмотря на наличие «прописки » , после сделки, а лучше до нее, должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться «). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры ) может снять его с учета, предъявив в паспортный стол решение суда, которое является обязательным к исполнению.
Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных ) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи :
- Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
- Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа ;
- Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
- Проживающие в квартире получатели ренты .
Поясним подробнее:
- Отказ от приватизации . При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех , кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно. Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.
- Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию , и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника ). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры.
- Находящиеся под опекой , или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети , проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства .
- Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты ), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой , согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением .
Кроме того, независимо от «прописки » , права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма , или на основании договора безвозмездного пользования .
При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением .
Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры ).
Принятие наследства – процедура непростая, особенно, если возникают дополнительные сложности или споры между наследниками. Иногда принятие наследства не только осложняется, но становится даже невыгодным. Например, если для получения наследства приходится выполнять условия, которые поставил наследодатель.
В российской юридической практике завещание с условиями пока не слишком распространено, поэтому многие наследники считают такое завещание незаконным и нередко даже оспаривают его в суде.
В данной статье мы рассмотрим, какие условия могут быть поставлены наследникам в завещании. Может ли завещатель предусмотреть право пожизненного проживания постороннего человека в жилом помещении, которое переходит по наследству?
Законодательство о наследовании по завещанию
На данный момент все вопросы, которые касаются оформления завещания и принятия наследства по этому завещанию – регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности – главой 5 ГК РФ предусматривается порядок оформления завещания с условиями для наследников.
- Завещатель вправе указывать в качестве наследников совершенно любых лиц – не только близких или дальних родственников, но и посторонних людей, с которыми его не связывают отношения брака или родства. Он может завещать все одному наследнику или распределить между несколькими лицами – в равных или неравных долях.
- Завещатель вправе неограниченное количество раз вносить изменения в оформленное завещание, оформлять новое, которым отменяется предыдущее завещание, или просто отменять его – без уведомления наследников.
- Завещатель вправе предусматривать любые условия наследования, кроме тех, которые прямо противоречат законодательству или ограничивают права и свободы граждан.
Можно ли в завещании указать условия?
Завещание с условиями – это документ, который содержит завещательное распоряжение не только по поводу круга наследников, размера долей и порядка распределения имущества, но и условия, которые должны быть выполнены наследниками для вступления в наследство.
Согласно статье 1137 ГК РФ, завещатель может ставить перед наследниками любые условия, после выполнения которых они получат наследство, при невыполнении – лишатся наследственных прав.
Условия могут быть как имущественного, так и неимущественного характера. Полный перечень возможных условий законом не определен. Он может быть разносторонним и неограниченным — главным критерием является только то, что поставленные завещателем условия не должны нарушать закон и ограничивать гражданские права других лиц.
Тем не менее, самые распространенные условия, которые указываются в завещаниях, такие:
- достижение совершеннолетнего возраста или получение образования (чаще всего относится к детям, внукам, племянникам наследодателя);
- вступление в брак (чаще всего относится к детям наследодателя) или запрет на вступление в брак (чаще всего применяется по отношению к супругу, пережившему наследодателя);
- выплата содержания определенным лицам, указанным завещателем;
- предоставление права проживания в жилом помещении, которое переходит по наследству, лицам, указанным в завещании.
Далеко не каждому наследнику понравится такой «расклад», но нарушать волю завещателя – недопустимо. Как уже говорилось выше, чаще всего наследники подают иски о признании недействительности такого завещания.
Именно поэтому многие нотариусы советуют наследодателям не вносить в текст завещания слишком сложные и противоречивые условия, которые могут стать причиной оспаривания документа и полного или частичного признания его незаконным.
Примеры
Рассмотрим конкретные примеры завещательных распоряжений с условиями:
Тихонов Р.Д. поставил перед наследником, сыном Тихоновым С.Р. условие - предоставить пожилому деду, отцу завещателя, возможность постоянного проживания в квартире, которая переходит по наследству к сыну.
Корнеева Л.Я. указала в завещании, что ее сын Антонов Д.П. может получить долю наследства только после достижения совершеннолетнего возраста. Если на момент смерти Корнеевой Л.Я. сыну не исполнится 18 лет, доля переходит к его сестре, дочери Корнеевой Л.Я.
Сабуров Т.К. при оформлении завещания решил, что его сын Сабуров И.Т. приобретет по наследству автомобиль отца только после того, как получит высшее образование. С момента открытия наследства до момента приобретения автомобиля может пройти некоторое время, на протяжении которого сохранность транспортного средства возлагается на исполнителя, жену Сабурова Т.К. – Сабурову Л.М.
Лесков Д.П. указал в завещании, что его жена, Лескова И.К. получит по наследству принадлежавшее Лескову Д.П. имущество только в том случае, если не вступит в другой брак. Поскольку это условие ограничивает личные права наследника, утвержденные семейным законодательством, завещание будет признано недействительным.
Завещательный отказ
Завещательный отказ – правовое понятие, суть которого сводится к отказу наследника от части или всего имущества, полученного по наследству, выполнение определенных имущественных требований завещателя в пользу третьих лиц.
Согласно статье 1137 ГК РФ, наследодатель вправе возложить на наследников обязанность – выполнение определенных действий в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей) за счет наследственного имущества.
В качестве завещательного отказа могут быть предусмотрены такие обязанности:
- передача в собственность отказополучателя определенного имущества, включенного в состав наследства;
- передача в пользование отказополучателю определенного имущества;
- одноразовая или постоянная оплата счетов отказополучателя;
- выплата регулярного денежного содержания отказополучателю;
- выполнение определенной работы или предоставление услуги отказополучателю;
- предоставление отказополучателю права проживания в жилом помещении, которое переходит по наследству.
Завещательный отказ может выполняться одноразово, может занимать короткий промежуток времени (месяц, год, несколько лет), а может продолжаться достаточно долго или даже бессрочно – сроки выполнения отказа также могут быть указаны в завещании.
Отказополучатели вправе требовать от наследников выполнения обязанности, которая возложена на них наследодателем.
Пожизненное проживание
Право пожизненного проживания – одна из возможных привилегий, которую владелец жилого помещения вправе предусмотреть в завещании. Отказополучателем (то есть, лицом, которому должно быть предоставлено право жительства) может быть как родственник наследодателя, так и посторонний человек. Срок проживания в жилом помещении тоже может быть четко оговорен, например, год, несколько лет, бессрочно.
Что делать наследнику, который, согласно завещанию, должен делить жилое помещение с другим, иногда совершенно чужим человеком? Нарушать волю завещателя – недопустимо. Если на то есть законные основания, наследник может оспорить завещание в суде. Однако если нет никаких причин подвергать сомнениям волю завещателя, предусмотревшего право пожизненного проживания, наследнику остается только отказаться от наследства. Еще один вариант – отказополучатель может оформить письменный и нотариально удостоверенный отказ от проживания в жилом помещении – бескорыстно или взамен на определенные блага со стороны наследника.
Правила оформления завещания с условием
На данный момент действуют единые правила оформления завещания, которые распространяются также на завещания с условиями:
- письменная форма;
- обязательная нотариальная заверка, которой предшествует проверка нотариусом право собственности наследодателя на недвижимое или другое имущество, а также его дееспособность;
- заполнение документа лично завещателем. Помощь нотариуса допускается исключительно в тех случаях, когда наследодатель сам не может самостоятельно заполнить документ по состоянию здоровья;
- условия, которые завещатель хочет предусмотреть в завещании, не должны противоречить законодательству РФ и нарушать права граждан;
- осведомленность завещателя о том, что сложные и противоречивые условия завещания могут быть оспорены наследниками в судебном порядке.