Расторжение договора аренды земельного участка может потребоваться в ситуациях, когда земля истощена и не приносит экономической выгоды или когда арендатор нанял иной участок, более удобный по своему местоположению. Базовые вопросы, касающиеся расторжения данного типа договоров прописаны в гражданском законодательстве и земельном кодексе.

Важные обстоятельства

подлежит расторжению, если произошло существенное изменение перечня обстоятельств, сопутствующих его заключению. Если он заключен на неопределенный срок, то правовые нормы разрешают заявить о прекращении договора любой из сторон.

Единственный нюанс необходимо уведомить о желании расторгнуть договор не позднее, чем за три месяца до даты прекращения. Иные условия расторжения могут быть предусмотрены положениями договора аренды.

Интересен тот факт, что арендатор может заявить об ухудшении качества земельного надела для того, чтобы расторгнуть договор. При этом ему требуется доказать, что изменение качества участка произошло не по его вине.

Основания расторжения договора аренды

К причинам досрочного прекращения сроков аренды на землю относится:

• Владелец участка создает препятствия для пользования землей, нарушая, таким образом, положения заключенного договора . Чаще всего ситуация возникает, когда участок сильно захламлен или на нем расположены постройки, которые не позволяют использовать землю в соответствии с ее функциональным назначением;

• Владелец земельного надела не стремится обеспечить повышение качества земли , не проводит мероприятий направленных на поддержания хорошего качества почвы, не заботится о предотвращении эрозии;

• Состояние земельного надела ухудшилось в результате техногенной катастрофы ;

• Реквизиция земельного участка , которая представляет собой принудительное изъятие участка у его владельца. Процедура осуществляется государством, при том собственнику компенсируется стоимость утраченного имущества;

• Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд . Такая ситуация может возникнуть, если муниципалитет планирует строительство важных объектов на земле, которая изначально принадлежала частным собственникам;

• Отсутствие фактической эксплуатации участка в течение 3 лет ;

• Использование земельного надела для решения задач, которые противоречат его функциональному назначению .

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка предусматривает:

• Прекращение договорных отношений, если срок договора истек;

• Подписание двухстороннего соглашения о досрочном расторжении договора;

• Решение спорных вопросов через судебный орган, когда инициатива прекращения договора принадлежит одной из сторон;

• Расторжение договора согласно его условиям.

Досрочное расторжение договора аренды (Статья 619 ЗК РФ) производится в судебном порядке, если участок является муниципальной собственностью и срок его аренды составляет более 5 лет. Судебная тяжба неизбежна и при возникновении противоречий между сторонами сделки.

При рассмотрении материалов подобных дел суды руководствуются в первую очередь нормами гражданского законодательства, что вносит некоторую путаницу в процесс. Земельное законодательство в данном случае лишь определяет специфику аренды.

Порядок расторжения договора аренды

1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением;
2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия;
3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны — необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка;
4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи;
5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.

Но при возникновении конфликта сторон и при необходимости прекращения договора по инициативе одной или обеих сторон, заключённые договорённости приходится аннулировать .

Различие понятий

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Здесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.

Стороны могут разойтись мирно и естественно , а могут вступить в условия вражды.

А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств .

Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это наличие договора аренды земельного участка , составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора .

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Основания для расторжения

Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно , то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и содержать причины , по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора , основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу , вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Порядок действий

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она обязана в письменной форме уведомить о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости . Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче . От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

Поэтому истец обязан собрать и представить доказательства, отправленного ответчику, уведомления и другие материалы, связанные с попыткой прийти к соглашению сторон .

Также нужно подготовить документы, подтверждающие неправомерность действий ответчика .

Для подачи искового заявления нужно оплатить государственную пошлину . Для физического лица она составляет 200 рублей, а для – 4000 рублей. Если, кроме признания расторжения договора аренды, планируется подать иск имущественного характера , то размер пошлины будет зависеть от размера взыскиваемой суммы.

Иск подаётся в районный суд по месту расположения участка , сданного в аренду.

Заявление пишется по установленной форме на листе формата А-4.

В верхнем правом углу указывается наименование суда, фамилия и инициалы мирового судьи, а также все личные данные истца и ответчика.

В основной части искового заявления объясняется предмет иска и высказывается просьба о его удовлетворении . К этому моменту нужно отнестись предельно серьёзно, чтобы на суде не пришлось пояснять, что конкретно имелось в виду при составлении иска.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком , с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей . Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

В предмете иска необходимо дать данные об арендуемом участке , по поводу которого составляется иск, указать его характеристики и изложить на каком основании и на какой срок (бессрочно) был заключён договор аренды.

Если, при этом, предъявляются исковые требования о возмещении убытков , их нужно выписать следующим пунктом, обосновать их правомочность и предложить факты, доказывающие вину другой стороны.

В конце искового заявления надлежит дать перечень документов, прилагаемых к заявлению, поставить дату и подпись.

После принятия решения судом, на руки будет выдана выписка о принятии судом постановления . Она вступит в силу в срок после 10 дней со дня принятия решения. При неудовлетворённости результатами судебного решения, в этот период можно подать заявление о пересмотре дела .

Иска о расторжении договора аренды земельного участка.

По обоюдному соглашению

Соглашение о расторжении составляется сторонами добровольно и не требует судебного решения.

При его составлении, сторонам надлежит собраться вместе и, на основании договора аренды, составить соглашение о его расторжении .

Если такой возможности нет, полномочия можно передать , который выступит представителем при составлении соглашения. Соглашение составляется следующим образом:

1. Вначале указываются данные арендодателя и арендатора, которые заключили договор аренды и указывается предмет договора.
2. В договоре аренды должно быть положение о расторжении договора. Сославшись на него, необходимо сформулировать юридически корректную основную часть, в которой объясняются основания и условия расторжения договора по взаимному соглашению сторон. Все формулировки должны соотноситься с обозначенным положением.
3. Если одна из сторон возместила материальный ущерб или компенсировала какие-либо затраты – об этом также надлежит констатировать.
4. В конце соглашения ставятся подписи сторон с указанием или реквизитов юридического лица.

Прекращение договора считается правомочным с того момента, когда, в соответствии с определёнными правовыми действиями, договор аренды земельного участка утратил силу.

Прекращение договора может происходить по двум основаниям:

• завершение срока аренды без пролонгации;
• расторжение и надлежащее оформление процесса, на основании которого аренда прекращена по факту.

Другие причины, даже такие как смерть арендатора или арендодателя , не являются условием прекращения договора без расторжения.

В этом случае, процесс расторжения должен произойти по инициативе , которые не заинтересованы в аренде участка лично.

При условии возникновения беспрецедентной ситуации, случай будет рассматриваться в порядке особого производства .

Если договор подлежал государственной регистрации , то момент прекращения будет связан не с расторжением, а со снятием с регистрационного учёта.

Если договор был удостоверен нотариально – его прекращение будет правомочным после получения нотариального удостоверения прекращения.

Если расторжение производилось в одностороннем порядке через суд , то прекращение действия договора наступит в прошествии десяти дней после принятия судебного решения (если апелляция не подана и не возбужден новый иск).

Основанием для прекращения действия договора будут являться правомочные действия, которые подтверждают факт его расторжения и которые были рассмотрены выше.

Соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Правовые последствия

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон . На основании прекращения действия договора аренды:

• арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
• арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий , с точки зрения интересов другой стороны.

Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.

На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.

Основания

Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.

То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.

Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:

• если стороны ;
• если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
• также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.

К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.

Если же арендодатель не согласен на досрочное прекращение арендных отношений, договор аренды может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в законе или в самом договоре. Все эти случаи можно разделить на три группы:

• существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором;

• существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора;

• односторонний отказ арендатора от исполнения договора.

Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

• арендодатель не передал имущество арендатору;

• арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

• имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;

• арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;

• имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Пример из практики : суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования

Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу № А33-7041/2009).

Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ?

Ответ: да, можно.

В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Вопрос: Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.

Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Однако общая норма о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь при неполучении ответа или после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ), применяется и в случае расторжения договора по требованию арендатора.

Совет: арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора. Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.

Существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды.

Пример из практики : суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года в целях строительства арендатором многоквартирного жилого дома. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию быстрее, чем планировалось: спустя всего полтора года после заключения договора. После этого арендатор обратился сначала к арендодателю, а затем в суд с требованием о расторжении договора.

Суд первой инстанции указал, что цель использования земельного участка достигнута, поэтому дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный ущерб, что противоречит целям и назначению договора. На основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор с момента вступления решения в законную силу. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09-10615/09-С6 по делу № А07-11160/2009).

В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ. Спустя несколько лет после заключения договора аренды комиссия территориального отделения Роспотребнадзора провела проверку земельного участка, по итогам которой признала невозможным проведение буровзрывных работ в связи с опасностью загрязнения водоносных скважин и поступающей из них в населенный пункт питьевой воды.

После этого арендатор (истец) обратился в суд с требованием к ответчику (арендодателю) о расторжении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на невозможность проведения работ по добыче известняка буровзрывным способом. Истец также указал, что переход на иной способ добычи известняка требует изменения всего технологического процесса производства щебня, что делает его экономически нецелесообразным и влечет для истца значительные имущественные потери.

Суд первой инстанции посчитал изменение обстоятельств, выразившееся в появлении препятствий в пользовании земельным участком, существенным, в связи с чем договор был расторгнут. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения (постановление ФАС Центрального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А48-3289/07-4).

Арендатор может предъявить в суд иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок арендатором не будет соблюден, то для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, исковое заявление будет не принято к производству и возвращено, а ошибочно принятый иск будет оставлен без рассмотрения.

Односторонний отказ арендатора от исполнения договора

Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено в законе либо в договоре (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора. Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат. Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается бессрочным?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

• в договоре не указан срок аренды;

• в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон;

Обоснование. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение будет связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики : суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

• до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
• до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
• до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
• до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

• срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

• безусловным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

• условным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендатор, который имеет право отказаться от договора каждый раз при повышении ключевой ставки Банка России более чем на 1 процент, этого не сделает и продолжит пользоваться арендованным имуществом, то будет считаться, что арендатор своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующем повышении ключевой ставки ЦБ РФ у арендатора вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:

• либо «в одностороннем порядке»;

• либо «во внесудебном порядке»;

• либо «без обращения в суд».

Пример недостаточно четкой формулировки, которую суды расценивают как предоставляющую арендатору право на односторонний отказ от договора

«Арендатор в случае существенного нарушения арендодателем условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендодателя».

В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Пример из практики : суд признал за арендодателем право на односторонний отказ от исполнения договора аренды

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании долга по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы, задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения действия договора, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за несвоевременное освобождение помещения, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

В связи с образовавшейся у арендатора задолженностью по арендной плате арендодатель направил ему претензию, в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости ее оплаты. Арендодатель также указал в претензии, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате в указанный срок договор аренды считается расторгнутым, и в этом случае помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента расторжения договора. Кроме того, арендодатель указал на то, что при неисполнении требований, изложенных в претензии, он обратится в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности.

Претензия истца была получена ответчиком, задолженность по арендной плате не была погашена. Это послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично (была снижена сумма неустойки) и обязал ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи арендодателю. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции решение суда в части исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременное освобождение помещения и об освобождении занимаемых нежилых помещения отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд апелляционной инстанции указал, что право на односторонний отказ от договора предоставлено законом только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В отношении спорного договора такое право арендодателю не было предоставлено, поэтому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. На основании этого суд апелляционной инстанции указал, что истцом не был соблюден претензионный порядок расторжения договора.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Согласно пункту 27 информационного письма № 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Согласно условиям спорного договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. Данное условие договора не противоречит закону, а потому суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации договор аренды нельзя считать расторгнутым, поскольку такое требование должно быть предъявлено в суд с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, основан на ошибочном толковании закона (постановление ФАС Уральского округа от 5 октября 2009 г. № Ф09-6803/09-С6 по делу № А47-9077/2008-191ГК).

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения. В этом случае арендатору нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора - правомерное действие, а досрочное расторжение договора - не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.

Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784).