2.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.

Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность регистрационной службы Министерства юстиции РБ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации.

Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные службы Министерства юстиции РБ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд. Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки . Участие органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем. Во-первых, орган может быть привлечен судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Во-вторых, орган может выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между физическим лицом и органом является жалоба.

В ходе исполнения решения суда может возникнуть ситуация, когда орган не по своей вине не сможет исполнить решение суда. Например, если по решению суда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен будет зарегистрировать право, то заявитель должен представить заявление, соответствующие документы, решение суда и т.д. Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сможет исполнить решение суда. Следовательно, из сложившейся ситуации есть два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения, выдавшему его органу. Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершить регистрационные действия, но ни слова не сказано об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что если судебное решение не страдает подобным недостатком, орган вправе в графе «документы - основания регистрации» указать только решение суда. Это позволит избежать вероятной ответственности за неисполнение судебного решения.

При регистрации перехода прав при продаже зданий возникает проблема, что наряду с государственной регистрацией здания должен быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Государство, регистрируя право, не просто признает его возникшим, но и подтверждает соблюдение закона в процессе приобретения права на недвижимость, гарантирует защиту этого права. Оно не может давать таких гарантий, когда невыясненным остается вопрос о том, имеет ли владелец здания право на землю. Поскольку от того, каково будет сообщение об этом, зависит и ответ о праве лица на здание. Невозможна и государственная регистрация сделок со зданиями, перехода прав на них без документов на земельный участок под ними.

При регистрации перехода прав на здание следует не только установить право продавца на землю, но и зарегистрировать переход этого права к покупателю. Лишь в этом случае состоится одновременная передача прав на здание и земельный участок. С учетом вышеизложенного недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним.

Договор купли-продажи является не единственным правоустанавливающим документом, служащим основанием для регистрации права. Среди оснований регистрации прав Закон выделяет и акт органа власти. Возникающие в этом случае проблемы также требуют своего анализа. В случае, если акт органов государственной власти и управления субъекта РБ, органов местного самоуправления издан в нарушении порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, он не может быть основанием для государственной регистрации прав.

Юридическое признание акта недействительным может быть осуществлено только уполномоченными на то органами и в порядке, предусмотренном законодательством, т.е. судом по установленной процедуре. В этой связи орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации прав. Из этого следует, что регистратор, обнаружив, что объект недвижимости был приобретен на основании незаконного распорядительного акта, не имеет права не только отказать в регистрации, но и обратиться с иском об отмене данного акта.

Создается очевидная коллизия. На практике этот вопрос решается по-разному. Ряд органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимают решение об отказе в государственной регистрации права на основании подобных актов. В то же время есть прецеденты, когда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратили отказывать в регистрации в связи с тем, что суды, в процессе рассмотрения споров, исходят из того, что пока данные распорядительные акты не признаны недействительными, орган юстиции не вправе отказывать в регистрации. Следовательно, орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен приостановить регистрацию и направить запрос в прокуратуру. Представляется, что в данной ситуации существует три варианта действия : недвижимое имущество государственная регистрация

1) прокуратура обращается с иском в суд, и «судьба» регистрируемого права зависит от решения суда;

2) прокуратура оставляет запрос без ответа, и после истечения установленных сроков приостановления регистрации и неполучения ответа на запрос регистрация должна быть проведена;

3) прокуратура дает ответ и орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в соответствии с ним.

Государственная регистрация в гражданском праве

Развитие рыночных отношений в России затронуло, практически, все сферы экономической жизни страны. В настоящее время недвижимое имущество является объектом активного гражданско-правового оборота...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

государственная регистрация право недвижимое имущество В соответствии с ГК РФ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Государственная регистрация прав проводится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на объекты недвижимости...

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным...

государственный регистрация сделка недвижимость С развитием рыночных отношений в нашей стране связано появление разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости...

Гражданско-правовые аспекты института государственной регистрации

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"...

Недвижимость как объект гражданских прав

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А...

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых...

Понятие недвижимости и сделок с ней

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения...

Порядок совершения нотариальных действий

Необходимость развитой, всеобъемлющей и доступной системы регистрации появилась одновременно с процессами приватизации государственного и муниципального имущества...

Сделки с недвижимостью

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года...

Судебное решение как основание для регистрации прав на недвижимое имущество

В настоящее время в России совершается все больше сделок с недвижимым имуществом, регистрируются переход права от предыдущего собственника и право нового собственника соответствующего имущества...

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Данный порядок вступления договоров в силу, также как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, предусмотренного п. 1 ст. 433 ГК, согласно которому договор признается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения) от партнера.

Необходимость в государственной регистрации договоров обусловлена прежде всего экономической важностью их предметов - земли и другого недвижимого имущества. Она призвана обеспечить соблюдение прав приобретателей имущества, третьих лиц и стабильность всего гражданского оборота. При этом речь должна идти не о технической, а о юридической регистрации договоров и прав на имущество органами юстиции в едином государственном реестре, а сведения о произведенной регистрации должны быть доступны любому лицу.

Гражданский кодекс РФ (ст. 164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. До принятия этого закона применяется действующий с момента вступления в силу части первой ГК РФ порядок регистрации.

В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость осуществляют Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы (Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.93 No. 2130). Правила представления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Указом Президента РФ от 27.08.96 No. 1270.

Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).

В этой связи представляется важным отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК), за исключением вышеуказанных случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст. 551 ГК). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Значение государственной регистрации права служит основанием для изменения отношений покупателя и продавца недвижимости с третьими лицами, когда стороны исполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.

Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида (п. 2 ст. 164 ГК), которое представляет собой повышенный общественно - экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима. Например, в соответствии с Федеральным законом "О музейном фонде РФ и музеях в РФ" от 26.05.96 подлежат государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ сделки купли - продажи музейных предметов и музейных коллекций. Необходимость регистрации в данном случае обуславливается высокой национальной значимостью предмета договора.

В обязательном порядке должны пройти регистрацию договоры о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (п. 5 ст. 13 Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных" от 23.09.92).

Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (ст. 52 ГК).

Требования законодателя о необходимости осуществить государственную регистрацию отдельных договоров является обязательным. Отступление от этого правила почти всегда влечет признание договора незаключенным. Однако имеются особые случаи. Так, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии, ст. 1028 ГК. Данная норма устанавливает изъятие из п. 3 ст. 433 ГК, так как необходимость государственной регистрации договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Однако для третьих лиц он приобретает силу лишь с момента государственной регистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и патентных знаков.

Другим исключением является п. 5 ст. 13 вышеупомянутого Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных", который определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Таким образом, требование о государственной регистрации носит диспозитивный характер. Государственная регистрация договора будет иметь правообразующее значение только в том случае, если стороны или хотя бы одна из сторон сочтут необходимым зарегистрировать договор.

Таким образом, можно заключить, что по общему правилу пункта 3 ст. 433 ГК по договору, требующему государственной регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента осуществления такой регистрации. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК).

Однако необходимо учитывать, что, подписывая договор, стороны выражают друг другу свое желание установить определенное правоотношение, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть они добровольно, по своей инициативе связывают себя достигнутым соглашением. Поэтому в целях защиты прав добросовестной стороны от возможных недобросовестных действий ее контрагента ГК (пп. 3 и 4 ст. 165) предусматривает, что если сделка совершена в надлежащей форме, но при этом одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, то добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки и возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении регистрации.

В этом случае суд вправе принять решение о регистрации сделки и она регистрируется в соответствии с решением суда. Сделка будет считаться заключенной с момента ее регистрации соответствующим органом. Правила пп. 3 и 4 ст. 165 ГК полностью распространяются на договоры, так как в них идет речь о дву- и многосторонних сделках.

Вместе с этим необходимо подчеркнуть, что несмотря на согласованную волю сторон заключить договор, требующий государственной регистрации, он может помимо их желания не вступить в силу, если регистрирующий орган откажет сторонам в регистрации. Но такой отказ должен быть основан на законе. В противном случае стороны вправе требовать по суду обязать соответствующий государственный орган осуществить регистрацию.

12. Публичный договор: понятие, особенности правового регулирования, примеры.

В ГК выделяется особый тип гражданско-правового договора, так называемый"публичный договор". В ст. 426 содержится следующее определение публичногодоговора: "Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой

организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнениюработ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельностидолжна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля,перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское,

гостиничное обслуживание и т. п.)".

Итак, какими же характерными чертами должен обладать конкретный гражданско-правовойдоговор для того, чтобы он мог быть отнесен к разряду публичных? Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать

коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие,хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив.Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказатьсялюбое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является,как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимыхили осуществляемых коммерческой организацией.

Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаныпотенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характердеятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что средимногих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие,которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациямив отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определениитаких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п. 1

ст. 426 ГК. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности,опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общаячерта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношенияс любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются. И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный,должны выступать обязаности по продаже товаров, выполнению работ или оказаниюуслуг, по сути своей составляющие содержание именно той деятельности, котораяпо своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношениикаждого, кто к ней обратится. К примеру, если энергоснабжающая организациязаключает договор энергоснабжения с абонентом, такой договор безусловно являетсяпубличным. Однако если та же коммерческая организация выступает продавцомв договоре купли-продажи своего имущества, такой договор, естественно, неотносится к категории публичных.

Основной вопрос в определении гражданско-правового договора как публичногозаключается в выяснении правовых последствий такой квалификации.

Из анализа текста ст. 426 ГК, а также иных норм материального и процессуальногозаконодательства можно сделать вывод о наличии четырех видов последствий длякоммерческой организации, являющейся субъектом публичного договора. К их числуотносятся следующие:

1) для такой коммерческой организации исключается действие принципа свободыдоговора: она не вправе по своему усмотрению ни выбирать партнера, ни решатьвопрос о заключении договора. Отказ коммерческой организации от заключенияпубличного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие

товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.В противном случае поведение коммерческой организации будет рассматриватьсякак необоснованное уклонение от заключения договора со всем комплексом вытекающихиз этого факта негативных последствий;

2) коммерческая организация, являющаяся субъектом публичного договора,не вправе оказывать предпочтение кому-либо из обратившихся к ней в отношениизаключения договора потребителей. Исключения из этого правила могут быть предусмотренылишь законами и иными правовыми актами (к примеру, сегодня такого рода исключения

имеются в законодательстве применительно к ветеранам войны, инвалидам и некоторымдругим категориям потребителей);

3) условия публичного договора (в том числе о цене на товары, работы,услуги) должны устанавливаться одинаковыми для всех потребителей, кроме техслучаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление

льгот для отдельных категорий потребителей; 4) в отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиямкоторых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличиисогласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров,а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешатьсяв судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.

В случае необоснованного уклонения коммерческой организации от заключенияпубличного договора, такой договор может быть заключен в принудительном порядкепо решению суда. Более того, потребитель вправе потребовать и взыскания убытков,вызванных уклонением от заключения договора. И наконец, еще одна особенность публичного договора, которая относитсяк специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении

действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласноп. 4 ст. 426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РоссийскойФедерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при

заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения ит. п.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивныеправовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установленыне только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев,

но и постановлениями правительства. Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемыхпубличными договорами: как правило, это отношения определенных коммерческих

организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защитыправ и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулированияусловий публичных договоров.

Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительнооблегчающих его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерныхдоговоров (ст. 427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоровбыли разработаны применительно к конкретным видам договоров (например, договор

купли-продажи нежилых помещений, договор строительного подряда, договор поставкиметаллопродукции и т. п.), а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованыв печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.

В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживаютпримерные условия договоров, разрабатываемых различными ассоциациями (союзами)товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражаетсяспецифика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные

правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей,обеспечение защиты их прав.

К сожалению, в России практика разработки таких профессиональных текстовпримерных договоров не получила широкого распространения. Вместе с тем в прежние годы (до конца 80-х годов) существовали многочисленные

примерные и типовые условия договоров на поставку отдельных видов продукциии товаров, капитальное строительство, перевозку грузов, которые являлись,как правило, приложениями к особым условиям поставки продукции и товаров,

правилам о договорах подряда на капитальное строительство и перевозки конкретныхвидов грузов. До настоящего времени в договорах, заключаемых коммерческимиорганизациями, нередко можно встретить ссылки на такие примерные и типовые

условия договоров, в том числе и на утратившие силу. В определенном смысле вторую жизнь многим подобным условиям договоров,которые не могут рассматриваться сегодня в качестве примерных в контексте

п. 1 ст. 427 ГК, может дать норма п. 2 названной статьи, согласно которойв случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такиепримерные условия могут применяться к отношениям сторон в качестве обычаев

делового оборота. Но для этого они должны отвечать определенным требованиям:представлять собой правила, которые являются сложившимися и широко применяемымив какой-либо области предпринимательской деятельности, и по сути своей непротиворечить действующему законодательству.

Примером публичного договора может служить договор личного страхования. Этот вид договора относиться к публичным, соответственно страховщик не имеет право в одностороннем порядке расторгнуть его. Привилегией отказа от соблюдения условий договора обладает только страхователь. Еще одни пример публичного договора – это договор с энергоснабжающей компанией. Так, потребитель, вправе письменно уведомить организацию о желании расторгнуть с ней договор и после полной оплаты за осуществленные услуги, договор считается расторгнутым. У энергоснабжающей компании такого права нет.

13. Договор присоединения: понятие, особенности правового регулирования, примеры.

Так же как и публичный договор, отдельным типом гражданско-правовогодоговора является договор присоединения. Это понятие объединяет в единый типте договоры, которые были заключены путем присоединения одной из сторон к

условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартныхформах.

Таким образом, критерием выделения из всех гражданско-правовых договоровдоговора присоединения является не существо возникших из него обязательств,как это имеет место при дифференциации договорных обязательств на отдельныевиды договоров, и не характер деятельности одной из сторон (публичный договор),а способ заключения договора. Следовательно, характерные черты такого договораопределяются в преобладающей степени юридико-техническими факторами и могутбыть обнаружены в области техники договорной работы.

Две характерные особенности присущи всякому договору, который может бытьквалифицирован как договор присоединения:

Во-первых, условия договора присоединения должны быть определены однойиз сторон в формулярах или иных стандартных формах. Следует иметь в виду,что к числу таких стандартных форм и формуляров не могут быть отнесены растиражированныеобразцы текстов договоров, которые используются многими организациями. В этихслучаях вторая сторона вправе заявить о разногласиях по отдельным пунктамили по всему тексту договора в целом и в конечном итоге условия договора будутопределяться в обычном порядке, то есть по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляреили содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной неиначе как путем присоединения к этим условиям. Это требование исключает возможностьдля сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженныхв стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейсястороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласияхпо его отдельным условиям.

Таким образом, дело стороны, присоединяющейся к предложенному договору,- присоединиться к договору в целом (или не присоединяться к нему). Это ограничиваетее права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформлениядоговорных отношений.

Случаи и порядок разработки формуляров и стандартных форм договоров вГК не установлены, не предусмотрены также какие-либо требования к организациям,разрабатывающим договоры присоединения.

Вместе с тем определение договора присоединения, данное в ГК (п. 1 ст.428), не допускает расширительного толкования. Случаи, когда условия договоране могут быть приняты присоединяющейся стороной "не иначе как путем присоединенияк предложенному договору в целом", предполагают либо жесткое законодательноерегулирование соответствующих договоров, когда условия, содержащиеся в формулярахили стандартных формах, непосредственно вытекают из императивных норм (например,железнодорожная или товарно-транспортная накладная, коносамент), либо рассчитанына отношения с массовым потребителем (гостиничное обслуживание, услуги связии т. п.). В сфере предпринимательства договоры присоединения могут получитьширокое распространение в отношениях с участием банков, энергоснабжающих организацийи др.

Юридические последствия определения договора как договора присоединениязаключаются в наделении рисоединившейся стороны правом требовать расторженияили изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковымив отношении иных гражданско-правовых договоров (ст. 450 ГК).

Особые основания расторжения или изменения договора присоединения потребованию присоединившейся стороны заключаются в том, что присоединившаясясторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он лишаетэту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, или ограничиваетответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другиеявно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходяиз своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности

участвовать в определении условий договора. Это обеспечивает дополнительнуюзащиту прав присоединившейся стороны, которая была лишена возможности участвоватьв определении условий договора.

Обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменениядоговора присоединения, не связаны с незаконностью договора или его отдельныхусловий - они скорее являются следствием формулирования этих условий в одностороннемпорядке, в силу чего увеличивается вероятность включения в договор присоединенияусловий, устанавливающих односторонние преимущества и льготы в отношении стороны,разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительных условийдля присоединившейся стороны.

Коммерческие организации и иные лица, присоединяющиеся к условиям договорав связи с осуществлением предпринимательской деятельности, не наделены в полноймере объемами правомочий присоединившейся стороны на расторжение или изменениедоговора. В отличие от рядовых потребителей соответствующие требования лиц,

профессионально занимающихся предпринимательской деятельностью, могут бытьсудом отклонены, если будет доказано, что они знали или должны были знать,на каких условиях заключается договор присоединения. Заслуживают внимания содержащиеся в Кодексе нормы о предварительном договоре.Предварительный договор (ст. 429) не является новым институтом гражданского

права. Соответствующие нормы о предварительном договоре были предусмотреныОсновами (ст. 60). В отличие от Основ нормы, содержащиеся в ГК, более детальнои подробно регулируют форму и содержание предварительного договора, определяютпоследствия для сторон в случае нарушения его условий.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемымк основному договору. Если же такие требования законами или иными правовымиактами не установлены, предварительный договор подлежит заключению в простойписьменной форме. Несоблюдение формы предварительного договора влечет его

недействительность, причем такой предварительный договор рассматривается какничтожная сделка. Это означает, что при несоблюдении правил о форме договоракаждая из сторон, а также любое заинтересованное лицо вправе предъявить требованиео последствиях ничтожной сделки. Такие последствия могут быть применены судоми по его инициативе (п. 2 ст. 166 ГК).

Таким образом, требования, предъявляемые к форме предварительного договора,и последствия их несоблюдения являются более жесткими, чем общие требованияк форме сделок (п. 1 ст. 162 ГК).

Содержание предварительного договора представляет собой обязательствасторон по заключению в будущем соответствующего договора о передаче имущества,выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Основной договордолжен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенные условия предварительного договора могут быть разделены надва вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору(срок заключения основного договора), а также условия, позволяющие установить

предмет и иные существенные условия основного договора.

Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительномдоговоре. Однако если такой срок сторонами не определен, будет действоватьпрезумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течениеодного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК).

Во всех случаях срок заключения основного договора остается существеннымусловием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами,либо он признается равным одному году с момента заключения редварительногодоговора.

Юридические последствия истечения срока, предусмотренного предварительнымдоговором для заключения основного договора (а при его отсутствии - срокав один год), состоят в том, что, если основной договор в течение этого срока

не будет заключен или хотя бы одна из сторон не направит другой стороне оферту,обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Необоснованное уклонение одной из сторон, заключившей предварительныйдоговор, от заключения основного договора может повлечь для нее по требованиюдругой стороны решение суда о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна также возместить другой сторонепричиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).

Не является новым для российского гражданского права также и договорв пользу третьего лица (ст. 430), который представляет собой особую конструкциюдоговорного обязательства. Ранее нормы о договоре в пользу третьего лица содержалиськак в ГК 1964 года (ст. 167), так и в Основах 1991 года (ст. 61). Конструкциядоговора в пользу третьего лица нашла широкое практическое применение в отношенияхпо страхованию (особенно по страхованию ответственности заемщика за невозвраткредита), перевозке грузов и некоторых других.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством Кодекс не толькоуточняет определение договора в пользу третьего лица, но и устанавливает отдельныеновые правила его регулирования.

Два характерных признака присущи всякому договору в пользу третьего лица: во-первых, в таком договоре должно быть предусмотрено, что должник обязанисполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу (указанному либо

не указанному в договоре); во-вторых, третье лицо, в пользу которого должно быть произведено исполнение,

наделяется самостоятельным правом требования в отношении должника по договорномуобязательству.

За кредитором сохраняется право требовать от должника исполнения обязательства,но это право может быть реализовано кредитором только в том случае, когдатретье лицо, в пользу которого обусловлено исполнение договорного обязательства,откажется от своего права требования к должнику. Данное положение означает,

что право требования третьего лица, в пользу которого заключен договор, имеетпреимущество перед правом требования, принадлежащим кредитору в договорномобязательстве.

Новое положение в правовом регулировании договора в пользу третьего лицазаключается в том, что с момента выражения третьим лицом должнику намерениявоспользоваться своим правом по договору сторонам в договорном обязательстве- должнику и кредитору - запрещается изменять или расторгать договор без согласия

третьего лица. Данное правило носит диспозитивный характер: иное может бытьпредусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Эта новелла позволит обеспечить защиту прав третьих лиц, в пользу которых

заключен договор, и избежать ситуаций, нередко имевших место ранее, когда,например, страховые организации и страхователи (заемщики) путем расторжениядоговоров страхования ответственности за невозврат кредита лишали банки, выдавшиекредит, возможности обращаться к страховым организациям с требованием о выплатесуммы страхового возмещения. Теперь в подобных ситуациях банк может заявитьтребование о восстановлении нарушенного права путем признания такого соглашениясторон договора недействительным.

Требование исполнить обязательство третьего лица к должнику по своемусодержанию аналогично требованию кредитора в этом обязательстве. Поэтому предусмотреноправо должника выдвигать против требоания третьего лица те возражения, которыеон мог бы выдвинуть против кредитора.

Наличие у третьего лица самостоятельного права требования исполненияобязательства от должника позволяет отграничить договор в пользу третьеголица от обычных договоров, предусматривающих исполнение обязательств третьемулицу. В этом случае третье лицо является лишь управомоченным принять исполнениеобязательства от должника (см., например, ст. 312 ГК). Причем обязательствосчитается исполненным самому кредитору. Именно кредитору (а не третьему лицу)принадлежит право требовать от должника исполнения обязательства. Подобныевзаимоотношения нередко возникают при исполнении договоров купли-продажи илипоставки товаров, когда отгрузка товаров в соответствии с договором производитсяне покупателю, а в адрес получателей, указанных покупателем.

Для судебной практики будут иметь существенное значение нормы о толкованиидоговора (ст. 431 ГК). Ранее нормы о толковании договора содержались в Основах(ст. 59), а положения, включенные в ГК, соответствуют ранее действовавшим

положениям, за исключением отдельных редакционных уточнений.

Адресованы нормы о толковании договора прежде всего суду. Необходимостьправильного толкования условий договора возникает зачастую при разрешениисудом споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорныхобязательств, а также применением ответственности.

Существо правил толкования условий договора судом заключается в установлениидвух способов толкования условий договора и определении порядка (очередности)их применения.

Первый способ толкования - выяснение буквального значения содержащихсяв договоре слов и выражений. В этих целях производится сравнительный анализ,сопоставление спорного условия договора с другими условиями, а также смыслом

договора в целом.

Второй способ толкования - выяснение действительной общей воли сторонс учетом цели договора. Достижение этой цели возможно за рамками текста договора.Помимо договора анализу подвергаются и другие документы, связанные с заключениеми исполнением договора, к примеру переписка по этим вопросам, материалы, свидетельствующие

о фактических взаимоотношениях сторон. Большое значение при таком толкованиидоговора имеют обычаи делового оборота.

Однако суд вправе использовать второй способ толкования условий договоралишь в том случае, если применение первого способа толкования (выяснение буквальногозначения договора) не позволило определить содержание условий договора.

Таким образом, законодатель отдает предпочтение первому способу толкованиядоговора, то есть выяснению буквального значения его условий, и тем самымсужает возможности для суда руководствоваться при принятии решений установленнойсудом действительной общей волей сторон.

С другой стороны, такой подход повышает значение текста договора (а неидеальной воли сторон) в регулировании гражданско-правовых обязательств иориентирует предпринимателей на необходимость тщательной отработки всех условийзаключаемых договоров.

Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции:

«Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами».

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, — представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

Договор об ипотеке и его копия;

Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

Документ об уплате государственной пошлины;

Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:

Закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

Документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом — возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет «о зарегистрированном праве или сделке». На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

М.С. КАЛИНЫЧЕВА, аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

М.С. КАЛИНЫЧЕВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России


До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
До 1997 года в Российской Федерации существовал весьма хаотичный порядок оформления прав на недвижимость: не было единого информационного ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и перехода прав на нее на территории России. Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ обладает целым рядом юридических признаков.
Под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Следовательно, частью жилого помещения нельзя признать часть комнаты, неизолированную часть квартиры, иными словами - угол. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Возможно, под частью дома или квартиры следует понимать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. ЖК РФ не содержит четкого понятия, что есть часть недвижимого имущества. В ст. 16 он дает определение понятиям «жилой дом», «квартира», «комната», однако не разъясняет понятия «часть жилого дома» или «часть квартиры».
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
Статья 16 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень жилых помещений. Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А.А. Титов отмечает, что «жилище в этом аспекте - место на территории России... некий “домашний очаг”, защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. <...> В России жильем до сих пор являются помещения, которые в некоторых развитых странах не признаются таковыми. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта.
Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...».
Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.В. Халдеев, который подчеркивает, что «категория “жилище”... по своей правовой природе не нуждается в установлении аналогичных (жилому помещению) критериев». А.В. Халдеев высказывает мнение о том, что категория «жилое помещение» было введено в жилищное законодательство для реализации закрепленного Конституцией РФ права на жилье. Термин «жилое помещение» непосредственно используется в правовом регулировании гражданского оборота. А.В. Халдеев подчеркивает: «Введение дополнительных требований к жилищу как к объекту основных прав человека привело бы к значительному сужению сферы действия всеобщих конституционных гарантий... В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...».
Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: «жилище» и «жилое помещение». Однако нет ответа на вопрос, какие отношения применимы к таким объектам, как юрта, яранга, вагончик, барак, если такие объекты с точки зрения понятия «жилище» реализуют право граждан на жилье, а с другой стороны, не относятся к жилым помещениям и, следовательно, отношения, возникающие при их использовании, не регулируются жилищным правом.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости».
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. п., стоит достаточно остро. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище. При вынесении судебных актов судами не исследуются вопросы наличия другого жилого помещения у выселяемого лица, что может привести к вынужденному бродяжничеству, к жизни «на улице». Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Однако на сегодняшний день, к примеру, в Москве невозможно подобрать надлежащее жилое помещение за короткие сроки и по приемлемой цене, что фактически вынуждает человека покидать выселяемое помещение «в никуда». Выселение из вагончика, барака и т. п. помещений возможно и в отсутствие выселяемого лица. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК РФ), однако это остается лишь на усмотрение суда.
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны - законом указанного вещного права не редусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации. Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
1 См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005.
2 Титов А.А. Комментарий к ЖК РФ. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
3 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище». Теоретические и практические аспекты. 2005 // Там же.
4 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения. 2005 // Там же.
6 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. 2006 // Там же.
7 См.: Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Там же.
8 См.: Письмо МНС России от 27.04.2001 № ВТ-6-04/350 «О разъяснениях по применению изменений и дополнений № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий”» // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2001. № 7.

В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом. В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.