Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Дата размещения статьи: 03.09.2015

Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что "арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды". Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР?

1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что "при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления".
Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:
"...согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой" пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону..."
Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал в п. 21:
"...в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год..."
Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14:
"...согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
...Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит..."
2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключенные на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28:
"...удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора..."
Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009:
"...обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Айкай" (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу "Айкай" во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 N 162 общество "Главрыба" сообщило обществу "Айкай" о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом "Айкай" в полном объеме, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом "Айкай" платежей, произвели перерасчет задолженности общества "Айкай"..."

1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключенному на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу N А11-2018/2009:
"...в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи).
В связи с тем что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол N 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 N 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО "Саратовстройстекло" не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 N 5, продолжает действовать до 31.12.2009.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."
2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.
Данное утверждение подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 22:
"...если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки..."
В качестве наглядного примера - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013:
"...как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО "АРТОКС" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС.
На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества Республики Бурятия" Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска..."
3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своем праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчета арендной платы при ее увеличении. Например, так: "Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ___% от размера арендной платы, указанного в п. ____ настоящего договора".
В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009:
"...из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание, пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем соответственно и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонен судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.
Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора..."

ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ:

1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.
2. Посмотрите, на какой срок заключен ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведенную в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.
3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.
3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.
3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.
После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчета оценщика.
Если арендодатель не идет вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012.

Галина Ткаченко, начальник юридического отдела

E-mail : [email protected]

Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдёт речь в данной статье.

Что должен знать арендатор?

1. В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления».

Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558/2009:

«...Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой . Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону...».

Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал в п. 21 :

«... В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год , в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год ...».

Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлени и Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 № Ф05-15294/2014 по делу № А40-54476/14:

«...Согласно пункту 6.1 договора с учётом положений договора аренды, заключённого между сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчёта и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора № 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора № 20/155 от 23.07.2008, пришёл к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4 015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.

Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит...».

2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключённые на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-10734/09 по делу № А12-15393/08-С28:

«...Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Поскольку договор аренды был заключён на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменён.

Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора...».

Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 № Ф09-5670/10-С6 по делу № А71-14477/2009:

«...Обществом «Главрыба» (арендатор) и обществом «Айкай» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 № 310/2009, согласно которому обществу «Айкай» во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.

В письме от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.

Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объёме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учётом внесённых обществом «Айкай» платежей, произвели перерасчёт задолженности общества «Айкай»...».

1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключённому на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009:

«...В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи) .

В связи с тем, что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол № 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 № 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО «Саратовстройстекло» не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 № 5, продолжает действовать до 31.12.2009.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется...».

2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.

Данное утверждение подтверждается Постановление м Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 22:

«...Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок , уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки...».

В качестве наглядного примера - Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу № А10-1405/2013:

«...Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчёта ООО «АРТОКС» «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» от 20.08.2010 № 143/42-10/2.

Рассматривая спор и оценив названный отчёт по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определённую в нём рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1 884 рублям без НДС.

На основе отчёта № 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведённого оценщиком ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» Слугиновой О. Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.

Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчёта требованиям действующего законодательства не выявлено.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определённой рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска...».

3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своём праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчёта арендной платы при её увеличении. Например, так:«Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на __ % от размера арендной платы, указанного в п. ___ настоящего договора».

В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № А05-7679/2009:

«...Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонён судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесённых расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчёт, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.

Таким образом, изменение арендной платы в результате её корректировки с учётом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора...».

Подведу итог выше c казанному:

1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы всё общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.

2. Посмотрите, на какой срок заключён ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведённую в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.

3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.

3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.

3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.

После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчёта оценщика.

Если арендодатель не идёт вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу № А05-8698/2012.

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».

«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

———————————

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Ставка арендной платы определяется на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, произведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендодателю арендатором ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендодателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

———————————

В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы. Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.

Важно ! В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку - и начинаются настоящие африканские джунгли.

Увеличение арендной платы по уведомлению...
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.

Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.

Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».

И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.

В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.

В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

...и в судебном порядке
Либерально настроенные арендодатели часто включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон - при возникновении определённых обстоятельств (как правило, росте инфляции).

Это условие выглядит куда менее жёстко, чем повышение арендной платы в одностороннем порядке, и это устраивает арендаторов.

Арендодатели же в свою очередь полагают, что даже если арендатор и откажется от предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции, то можно будет добиться повышения арендной платы в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменён по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором).

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, ещё не означает, что стороны в любом случае и безусловно согласны заключать соглашения об изменении соответствующих условий договора.

То есть такое соглашение может быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно, и отказ арендатора от заключения соглашения не даёт права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Для того чтобы условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции было выполнено и при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуется, чтобы в договоре было указано:
«арендная плата подлежит изменению» (а не «может быть изменена»);
«при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».

К слову, недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год. Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Если возник долг по арендной плате
При возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.

Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.

Поскольку основная обязанность арендодателя - предоставить имущество в пользование арендатора, то препятствие в доступе - это нарушение главной обязанности арендодателя.

Право же на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника, на что указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.

В информационном письме описана ситуация, когда имущество, принадлежащее арендатору, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора: он оставил это имущество по истечении срока аренды. В таком случае удержание признано судом законным.

Таким образом, единственным случаем, когда удержание может быть признано законным, является добровольное оставление арендатором своего имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

К слову, в договоре аренды стоит оговорить конкретный срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора. Также можно включить в договор условие об обязанности арендодателя в случае, если арендатор не вывозит вовремя своё имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определённого срока, а потом вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны, причём расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.

Захват имущества арендатора во время действия договора аренды суд сочтёт неправомерным, т. е. не порождающим права удержания.

Следует чётко оговорить право арендодателя в период действия договора:
прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате;
удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности.

Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.

При этом надо помнить о том, что у арендодателя нет права потребовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом. Поэтому принимать меры по перекрытию доступа в помещение и по удержанию представляется целесообразным лишь при крупном долге, иначе суммы неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение будут выше суммы накопившегося долга.

Перекрытие доступа в арендуемое помещение и удержание оставшегося в нём имущества арендатора можно усилить установлением в договоре права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при возникновении задолженности свыше определённого размера, что позволит своевременно расторгнуть договор, даже если перекрытие доступа не дало желаемого результата.

Кто отвечает за нарушение правил пожарной безопасности
Поскольку ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает.

Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313).

Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.

ВАЖНО:

Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без каких-то конкретных причин в договор включить можно, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 5782/08).

В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.

Алиса ВЕРНИК, юрист