Последние статьи
Домой / Покупка / Дду расшифровка недвижимость. На что обратить внимание при заключении договора долевого участия? Что это такое? Основные определения

Дду расшифровка недвижимость. На что обратить внимание при заключении договора долевого участия? Что это такое? Основные определения

13 апреля 2016

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, - это, собственно, предмет покупки.

Поэтому в Соглашении о ускоренной программе стоит проверить, как написаны следующие проблемы. Если использование ускорителя доли ускорителя является условием участия в программе ускорителя, эти цифры должны быть проверены. Это так называемое предложение перетаскивания. Если он включен в соглашение об ускорителе, ускоритель, который даже не имеет большого количества акций, может легко продать 100% долю в запуске. Если у партнеров по запуску есть другое мнение о цене акций или времени выхода из стартапа, то проблема начинается.

Предложение перетаскивания является абсолютным и заставляет основателей адаптироваться к решению ускорителя. Чтобы уменьшить риск потери контроля над запуском, который создает предложение перетаскивания, важно согласовать его условия. Ускоренное соглашение об участии в ускоренных программах также будет включать.

Самое главное - проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия - описание приобретаемой квартиры.

Откладывая момент, когда ускоритель сможет использовать предложение перетаскивания, гарантируя запуск доли преимущественной покупки с ускорителя, когда ускоритель хочет использовать предложение перетаскивания, если у запуска есть несколько акционеров, включение опции использования ускорителя из положения тянуть вперед только после получения согласия других акционеров. В соглашении может быть указано, что в случае пусковой продажи ускоритель получит определенную минимальную сумму независимо от суммы, за которую был продан старт.

Это так называемая «гарантированная сумма» в пункте предпочтения ликвидации. Гарантированная сумма может быть равна сумме, которую ускоритель вложил в запуск, включая акции или дополнительно увеличился на фиксированную годовую норму прибыли. Если соглашение об ускорителе включает в себя предложение о предпочтительности ликвидации, то у ускорителя нет теоретической необходимости искать выгодную стартовую цену, так как у нее есть гарантированная договорная сумма в случае продажи.

В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё - с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, - подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Предложение о привилегиях на ликвидацию особенно рискованно по сравнению с пунктом перетаскивания - не только то, что договаривающаяся сторона может быть вынуждена продать 100% стартовых акций, но и ускоритель не должен быть заинтересован в получении выгодной цены для акций, поскольку он все равно получит гарантированную сумму. в контракте. Если в соглашение о программе ускорения включены как предложение о перетаскивании, так и пункт предпочтения по ликвидации, особенно стоит обсудить право преимущественного приобретения акций у ускорителя, а также дату и согласие других акционеров на использование прав акселератора.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, - комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Поручительство банка и страхование

С условием предпочтения ликвидации в ускоренном контракте также стоит обсудить минимальную цену продажи доли, чтобы она была больше, чем сумма, гарантированная ускорителем. В случае развития стартапов возможны дальнейшие раунды финансирования, в результате чего новые инвесторы будут включены в новые стартапы. Следствием выпуска новых акций в стартапе является сокращение уставного капитала существующих партнеров по запуску - их называют «разбавлением». Они обеспечат ускоритель, который вкладывает деньги в стартапы, прежде чем «разбавить» свой капитал в результате предложения на более позднем этапе финансирования акции по более низкой цене, чем первоначально заплатили.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, - предупреждает эксперт.

Расшифровка «ДДУ» при покупке квадратных метров

Цель введения положения о предотвращении разбавления в соглашении об ускорителе заключается в том, чтобы рассчитать количество акций, которое будет дополнительно распределено на ускоритель, чтобы компенсировать размывание его акций. Предложения по предотвращению разложения являются сложными и зависят от многих факторов, но их присутствие в соглашении будет означать определение ускорителя, чтобы предотвратить разбавление его акций, и будет сложно договориться об их удалении. И поскольку вкладчики, занимающиеся автозагрузкой, стремятся получить дополнительный капитал, применение на практике ускорителя на основе ускоренного процесса по борьбе с раздуванием будет только вопросом времени, поэтому с самого начала вам нужно убедиться, что у вас есть правильные основы бухгалтерского учета.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Хорошим механизмом для максимально возможного разбавления при запуске является новый выпуск акций с более высокой ценой выпуска, а затем запуск получает финансирование и разбавляет существующих партнеров, но увеличивает стоимость запуска, поэтому разбавление не так уж сильно.

Как оформляется покупка новостройки?

Ускоритель будет стремиться обеспечить соглашение о запуске. Безопасность договора является стандартной, важно знать условия, определяющие данные безопасности. В противном случае легко выявить ситуации, когда, например, стартап должен заплатить контрактное наказание, несмотря на отсутствие юридического обязательства оплатить его, или установил облигацию исполнения в форме векселя, которая может быть эффективно заполнена до сколь угодно большой суммы, даже в несколько сотен раз превышающей заданную сумму.

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, - отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Чистое долговое обязательство является одной из самых популярных форм безопасности контрактов, и мы также рассматривали его как гарантию выполнения контрактов с ускорителями. Это долговое обязательство, в котором отсутствуют некоторые элементы, обозначенные Биржевой биржей, и поэтому их часто называют неполным счетом. В большинстве случаев отсутствует указание количества, даты платежа или назначения лица, которому должен быть произведен платеж. Это «неполное» долговое обязательство является типичной чертой простого векселя - никто никогда не забывал вводить «недостающие» предметы, это преднамеренное и юридическое действие.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию - плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

Внимательно читаем мелкий шрифт

Дело в том, что держатель векселя может дополнить его до представления эмитенту векселя. Для стартовых соглашений с ускоренными пустыми долговыми обязательствами это примерно так: запуск и ускоритель подписывают соглашение об ускорителе, которое налагает на них множество обязательств, контракт включает в себя резерв для запуска пустой векселя и обязательства Выдать долговое обязательство, такое как вексель, а затем сдать его ускорителем. Подписание и депонирование пустым векселем не может быть отменено, и с этого момента держатель векселя может дополнить его, когда он или она решает, что стартап не выполняет контракт.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно - чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Сумма, указанная в законопроекте, будет теоретически залогом, за который сами участники, занимающиеся автозагрузкой, лично справляются со всей своей собственностью. Если их вызывают «выкупить» векселя держателем и не делают этого в течение указанного периода, держатель векселей может быстро подать иск в упрощенное производство и намного быстрее, чем стандартное судебное разбирательство. Это не сценарий абстракции, когда стартап получает быструю выплату, и суд решает, что он должен заплатить в течение требуемой двухнедельной работы счет за счет держателя счета, и если он этого не сделает, все его имущество ожидает исполнительного производства судебного пристава.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков - например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, - комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Половина бедности, если деловой партнер честен и просто реализуется в соответствии с благоприятными для него положениями общего права, более ранние выводы. Но может случиться так, что вексель будет потерян и представлен вам для оплаты компанией, полностью отличной от ускорителя, с которым вы подписали контракт. К сожалению, ускоритель, к сожалению, был нечестным и заполнил вексель, который был во много раз выше, чем результат.

Прежде чем подписывать пустой счет. Договор векселей - это документ, в котором указывается, при каких обстоятельствах и как можно заменить переводной вексель. В вексельном соглашении вы можете определить с помощью ускорителя все о выполнении пустой векселя, даже максимальную сумму, которая должна быть заполнена векселем. Пролог должен быть подписан ускорителем и стартом - тогда гарантируется, что обе стороны согласны на согласованные договоренности о выполнении пустого векселя. В случае конфликта над содержанием векселя может быть использовано содержание соглашения. Если ускоритель завершает пустой вексель на сумму, превышающую сумму, определенную при запуске, то - с помощью векселя - запуск может доказать, что содержание векселя отличается от того, которое было зафиксировано с помощью ускорителя. Убедитесь, что в векселе указано имя плательщика. Ответчиком является лицо, которому необходимо уплатить вексель - в случае контракта на ускоритель это будет ускоритель. Это важно в случае исчезновения или кражи пустой векселя - если такие инциденты происходят, имя плательщика на векселе известно, кому оно было выпущено, а не ускоритель не может эффективно обеспечить уплату суммы, указанной в счете. проверить, является ли вексель «не по требованию». Бланковый вексель может быть передан, то есть предприятие, которому было выпущено вексель, может передать права, вытекающие из него другому лицу. Это ограничивает риск использования векселя лицом, не имеющим на это права. Проверьте, согласны ли простые векселя и долговые обязательства на векселе. Информация о бланке векселя по Соглашению об ускоренном соглашении, который он обеспечивает, будет способствовать, при необходимости, доказательству того, что вексель соблюден. По векселю далее отмечается, что для него составлен вексель - тогда будет легче доказать, был ли он фактически отправлен на оплату, пустой вексель был пустой декларацией, как описано в векселе между стартом и ускорителем. Помните о сроках и условиях контрактного штрафа. Соглашение о программе ускорения может содержать штраф за штрафные санкции. Такие возражения являются частыми и представляют собой форму компенсации за ущерб, возникший в результате невыполнения или невыполнения неденежного обязательства. Договорные штрафы не могут покрыть ваше обязательство по выплате суммы ускорителю. Договорные штрафы могут охватывать неденежные вопросы, такие как обязательство подготовить материалы в ходе ускоренной программы или регулярного посещения. Это условие регулируется Гражданским кодексом и не может быть изменено соглашением о ускорителе - то есть, если Соглашение ускорителя предусматривает договорные штрафы, например, по невозвратным затратам на запуск, связанным с участием в ускоренной программе, в свете закона Такая запись будет недействительной. Договорные штрафы могут применяться только к немонетарному обязательству, но должны быть в виде определенной суммы денег, то есть неспособности сделать что-то немонетарное или ненадлежащим образом, ускоритель может ожидать, что деньги будут оплачиваться, а не предоставлять дополнительные услуги, такие как разработка дополнительного продукта в соответствии с ускорительная программа. Сумма договорных штрафов или критериев для определения этой суммы должна указываться в соглашении об ускорителе. Подписывать соглашение о меморандуме. . Конечно, наш список «сделать», связанный с подготовкой контракта на ускоритель, не может заменить рекомендации адвоката и всеобъемлющие юридические вопросы, связанные с участием в программе ускорителей.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере - 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе - залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина .

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, - отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.