Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Долевое строительство - это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества. Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

• Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
• Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
• Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
• При передаче объекта в эксплуатацию граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

• Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика - привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
• Дольщик. Это гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

• который определен согласно имеющейся проектной декларации и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
• Стоимость объекта.
• Порядок оплаты.
• Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Объект строительства

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

• Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
• Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
• Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих - 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ - договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

• ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
• Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
• Заявление от дольщика о регистрации договора.
• Паспорт дольщика (при личной подаче).
• Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
• Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
• Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
• Краткое описание возводимого объекта.
• Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

• проектная декларация;
• разрешение на строительство;
• договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

• Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
• Построенный объект имеет существенные недостатки.
• Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

• Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
• Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
• ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
• Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
• В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
• Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
• Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
• Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
• Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки - война, теракт, природные катаклизмы.
• Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
• Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
• Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
• Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
• ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
• По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
• Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд. Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.

Из всех зол выбираем меньшее

Договор долевого участия не гарантирует покупателю получение квартиры или возврат денег, не убережет дольщика ни от откровенного мошенничества, ни от долгостроя, ни даже от двойных продаж (подробнее об этом в статье « »). Тем не менее считается, что ДДУ все же лучше других форм покупки квартиры в новостройке защищает интересы дольщика. Однако надо быть уверенным, что вы заключаете именно ДДУ и попадаете под защиту ФЗ №214.

ДДУ под микроскопом

После того, как дольщик выбрал подходящую для себя квартиру, которая продается по ДДУ, ему необходимо подписать сам договор. Единой формы данного документа не существует, т.к. объекты и условия их строительства различаются. Однако есть пункты, которые для него являются обязательными.

Во-первых, по словам Бориса Шаронова, директора департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА), в ДДУ должен быть четко прописан срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту. Застройщики часто указывают в договоре не конкретную дату, а приблизительную, например «в IV квартале 2013 года», когда должно быть написано «не позднее 15 октября 2013 года». Этот пункт договора обязателен, т.к. по прошествии 2 месяцев после этого срока дольщик может в несудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив об этом застройщика. После получения данного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней для того, чтобы вернуть деньги со штрафными санкциями на счет дольщика, указанный в уведомлении, либо внести их на имя дольщика в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

Застройщики часто указывают в договоре не конкретную дату, а приблизительную, например «в IV квартале 2013 года», когда должно быть написано «не позднее 15 октября 2013 года».

Казалось бы, разве может быть иначе? Оказалось, может. «Приобретая квартиру и подписывая договор, мы не обратили внимание на этот пункт, в котором было указано не конкретное число, а квартал. Когда процесс передачи квартиры затянулся по вине застройщика, и нам пришлось обратиться за помощью к юристу, он был вынужден направить требование к застройщику на этот раз установить четкие сроки», - рассказывает покупательница Ирина.

Во-вторых, обязательно должны быть указаны порядок, сроки оплаты и общая стоимость квартиры, причем последняя должна складываться из тоже обязательно прописанной в документе цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь квартиры. Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» отмечает, что особое внимание стоит обратить на четкое описание физических параметров квартиры - место ее расположения: метраж, количество комнат, этаж, адрес. Если этого нет, то договор будет считаться недействительным.

Кроме этого, в ДДУ должен быть прописан гарантийный срок на построенное имущество, отмечает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век». Это 5 лет на квартиру и 3 года на инженерно-техническое оборудование.

По словам адвоката Олега Сухова, при изучении договора стоит обратить внимание на то, с какого момента у дольщика возникает обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей. Например, в договоре может быть прописан срок - с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если такой пункт отсутствует в договоре, то обязанность платить по счетам автоматически возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Некоторые застройщики, кроме обязательных пунктов, транслируют в договор почти все законодательство, отмечает Борис Шаронов. Делать это не обязательно, т.к. договор долевого участия регулируется ФЗ №214, а значит стороны все равно действуют в его правовом поле. Другими словами, даже если застройщик по своему усмотрению исказит какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 2 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Искусство маскировки

Несмотря на то, что на законодательном уровне разработаны ключевые аспекты, позволяющие дольщику удостовериться в том, что документ, который ему предложили подписать, действительно является ДДУ, до сих пор на рынке недвижимости практикуются различные «серые» схемы, подменяющие собой этот документ.

Иногда недобросовестные застройщики намеренно «забывают» включить какой-то пункт, чтобы обойти законодательство, либо пытаются «замаскировать» документ под ДДУ в надежде на невнимательность дольщиков.

Бывает, что даже законная схема продажи может привести к существенным материальным потерям для дольщика. Например, уступка прав по ДДУ. Борис Шаронов объяснил механизм работы этой схемы. Застройщик заключает договор с юридическим лицом, которое, чаще всего, им же и создается. Данному юридическому лицу застройщик практически по себестоимости продает по ДДУ права на все квартиры. Затем фирма-посредник уже по рыночной цене переуступает права требования по этим квартирам дольщикам. На первый взгляд все законно. Договор уступки регистрируется, как и сам ДДУ. Однако в случае возникновения, например, риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик сможет предъявить застройщику денежное требование на основании цены, указанной в ДДУ, а там указана себестоимость квартиры, в то время как при покупке по уступке он заплатил рыночную цену.

Елена Жданова рассказала, что в юридической практике довольно часто встречаются случаи, когда дольщик подписывает так называемый предварительный договор долевого участия (ПДДУ), в котором содержатся почти те же основные пункты, что и в ДДУ, но документ не регистрируется и в нем даже не прописаны такие обязательства. Перед подписанием договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия. Подписав такой документ, дольщик находится в полной уверенности, что все происходит в рамках закона о долевом участии и его права защищены. Однако по сути, договор является обычной «серой» схемой, не защищает дольщика от двойных продаж и не попадает под действие ФЗ №214.

Предварительный ДДУ является обычной «серой» схемой, не защищает дольщика от двойных продаж и не попадает под действие ФЗ №214.

Довольно часто застройщики используют еще одну «серую» схему, которая вводит дольщика в заблуждение, говорит Светлана Громадская, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство». Застройщик заключает с покупателем ДДУ, но предметом договора являются не обязательства по передаче в собственность дольщика после завершения строительства конкретного жилого помещения, а любые другие. Это может быть - участие в инвестиционной деятельности, финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства, уступка права требования помещений по окончанию строительства и др. В результате суть договора, который был заключен, определяется не его формальным названием, а содержанием. Такие соглашения являются притворными, т.е. заключенными с целью ухода из-под регулирования законом. Учитывая, что договор не соответствует требования ФЗ № 214, он может быть признан судом недействительным, но только по иску дольщика, который заключил эту сделку.

Не пустые формальности

По ФЗ № 214 договор считается действительным только после его регистрации в Росреестре. Принимать деньги от дольщика до регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик просто не имеет права. Таким образом, в документе обязательно должен быть прописан пункт о том, что дольщик обязан внести деньги сразу после регистрации договора.

Эксперты советуют при покупке квартиры по ДДУ зазубрить правило: «Утром - зарегистрированный ДДУ, вечером - деньги».

Однако на деле девелоперы довольно часто нарушают данную процедуру, убеждая покупателя, что в этом нет ничего страшного. Например, очень часто дольщиков заверяют, что отнесут договоры на регистрацию «скопом», допустим, после того, как продадут все квартиры. А деньги, конечно, компания хочет получить сразу.

Зачастую это связано просто с желанием сэкономить усилия (не носить в регпалату по одному договору) и застройщик действительно по пришествию времени выполняет свои обещания и регистрирует все ДДУ согласно ФЗ №214. Однако можно нарваться и на другое. Поэтому если застройщик «продавливает» оплату до регистрации, Олег Сухов рекомендует провести небольшую проверку, например, перед подписанием попросить застройщика показать хотя бы один договор по данному объекту, который был оформлен согласно букве закона. Зарегистрированный договор имеет ряд отличий: на оборотной стороне договора должен стоять штамп Росеестра, печать, подпись регистратора и регистрационный номер. Если приобретение недвижимости происходит с привлечением ипотеки, то на договоре должна стоять еще печать об обременении.

Без задней мысли

Порой застройщики и сами не хотят обходить закон и брать деньги до регистрации, но им важно получить гарантии, что дольщик действительно заплатит. Цивилизованной формой компромисса является схема, когда для получения гарантий оплаты договора открывается аккредитивный счет в банке, на который дольщик вносит деньги в момент подписания договора. Однако эти средства зачисляются на счет застройщика только после регистрации договора в Росреестре. Банк в данном случае выступает посредником при сделке. Эта мера гарантирует застройщику платежеспособность дольщика и одновременно позволяет соблюдать ФЗ № 214.

Эксперты советуют при покупке квартиры по ДДУ зазубрить правило: «Утром - зарегистрированный ДДУ, вечером - деньги». Только так дольщик сможет попасть под защиту ФЗ №214, сохранить свои средства, время и нервы. Не все застройщики продают по правилам, находя различные «лазейки», с помощью которых можно обойти закон. Поэтому если возникли сомнения относительно подлинности ДДУ, смело обращайтесь к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Если же вы понадеялись на русский авось и подписали «подозрительный» договор, то помните, что с этого момента вы вне закона.