С помощью специального соглашения к договору найма жилого помещения, стороны могут произвести его расторжение. Образец можно скачать бесплатно по ссылке.

Расторжение договора найма жилого помещения - обыденное дело в повседневной жизни. Арендаторы находят лучшие условия проживания, либо собственник жилого помещения получает более выгодное предложение о найме от иных субъектов. С помощью специального дополнительного соглашения к основному контракту найма, стороны могут произвести расторжение сделки, касающейся жилого помещения. Рассмотрим основные существенные элементы данного соглашения. По специальной прямой ссылке, в соответствующем блоке, имеется возможность бесплатно скачать образец обсуждаемого соглашения.

Поскольку не бывает бессрочных сделок относительно найма жилого помещения, любой контракт когда-либо будет расторгнут. В силу различных обстоятельств субъекты гражданских правоотношений в сфере найма прекращают сотрудничество и письменно это фиксируют. Хорошо, если контрагенты пришли к взаимному согласию и подписали соглашение о прекращении дальнейшего сотрудничества. Однако, не всегда процедура разрыва отношений проходит гладко. Бывают случаи несогласия с доводами другой стороны, что безусловно порождает спор.

Обязательные абзацы соглашения о расторжении договора найма жилого помещения

:

• Название, порядковый номер и соотношение к основной сделке;
• Место заключения и дата;
• Исчерпывающие реквизиты участников;
• Призыв к действиям о расторжении с определенного числа указанных выше правоотношений;
• Перечисление условий расторжения, обозначение передаточной процедуры;
• Подписание сопутствующих бумаг;
• Иные пункты, не противоречащие законодательству;
• Подписи и расшифровка.

Основной договор защищает обоих участников в том числе и от несанкционированных действий контрагента. Нельзя взять и выгнать нанимателя за один день, если соглашение уполномочивает его жить в квартире пол года. О расторжении стоит предупредить минимум за 30 дней или по-хорошему попросить его съехать в ближайшее время. И наоборот, нельзя игнорировать оплату арендуемой территории. Оба случая расторжения отношений могут повлечь за собой последствия в виде обращения в суд и взыскания денежных сумм, затраченных на урегулирование ситуации.

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

А жилище – это особый вид помещений, цель которого – проживание людей. Следовательно, существуют свои особые нюансы при заключении и расторжении договора аренды квартиры. ничем не будет отличаться.

Прежде всего, это собственник. Если жилье сдается Вам семейной парой, важно обязательно уточнить, принадлежит ли она супругам совместно, или только одному из них. Потому что распоряжаться квартирой вправе только собственники. Следовательно, если муж сдает квартиру втайне от жены, это может грозить неприятностями.

В частности, жена, тоже являясь собственником квартиры, вправе требовать прекращения аренды. Поэтому при заключении договора лучше указывать, что второй супруг также не возражает против сделки.

Другая ситуация, если квартира принадлежит только одному из супругов, например, подарена ему или получена в наследство. В этом случае можно не опасаться претензий со стороны не являющейся собственником второй половины арендодателя. Поскольку соответствующих прав у нее не имеется.

Кроме того арендодателями могут быть люди по доверенности, действующие от имени собственников. В этом случае лучше выяснить, не отозвана ли доверенность, не поддельная ли она, обратившись к нотариусу, который ее удостоверял, либо к самому собственнику.

Этот шаг важен, т.к. квартиру в аренду Вам может сдать мошенник, а собственник на законных основаниях вправе выселить Вас из своего дома.

Также квартиру могут пытаться сдать жильцы по . Они не являются непосредственными собственниками квартиры, т.к. она – муниципальная собственность. Поэтому сдать ее не имеют право. А значит, сделка будет считаться недействительной. Если Вы все-таки заключили такой договор, можете в суде потребовать применить последствия недействительности, а именно: вернуть Вам все полученное псевдонанимателями.

Форма договора

Закон требует, чтобы договоры на срок более 12 месяцев регистрировались в Росреестре. Если у Вас заключен такой договор, то и расторжение договора должно быть зарегистрировано и вступит в силу с даты регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

В договоре о расторжении договора аренды надо обязательно указать дату и номер расторгаемого договора. Указать, с какого конкретно числа происходит расторжение. Предусмотреть, что аннулирование соглашения будет считаться совершенным с даты подписания акта.

Расторгнуть документ можно четырьмя способами:

1. По соглашению всех участников.
2. По просьбе собственника.
3. По инициативе арендатора.
4. Через суд.

По соглашению участников договор расторгается обычно, если все стороны достигли понимания и решили мирно расстаться.

В документе оговариваются условия прекращения договора, включая расчеты с собственником, срок для выезда из квартиры. Договор считается расторгнутым, если квартира была Вам возвращена.

Обычно оформляется акт возврата жилья, где стороны перечисляют возвращенное имущество, указывают об отсутствии претензий к друг другу. Либо в или любой другой о расторжении включается соответствующая строчка, что квартира возвращена.

О том, как аннулировать документ, также повествуется в видеоролике.

Если Вы собственник квартиры

А если для вас дорого снимать всю квартиру, вы можете заключить .

Расторжение заключенного между участниками арендного договора должно происходить по определенному регламенту. Правила и порядок зависят от условий, прописанных в документе. Стороны соглашения, арендодатель и арендатор, должны не только защищать свои интересы, но не нарушать гражданское законодательство и условия договора.

Необходимость досрочного расторжения договора порой сопряжена со спорными или конфликтными обстоятельствами. Как избежать острых моментов и при этом снизить собственные риски, будет рассказано в этой статье.

Договор заинтересованные стороны заключают между собой, без нотариального подтверждения он имеет такую же юридическую значимость. Регистрация арендных отношений, обращение в Росреестр потребуется только при сроках более 12 месяцев. Юридическое значение состоит в том, что одна сторона (владелец недвижимости) предоставляет другой стороне (нанимателю) услугу за определенную договором стоимость проживания.

Гражданский акт пишется от руки или бывает напечатан, подготовить бланк может любая сторона, подписи ставят оба участника. Субъектами становятся участники, сразу после подписания договора. Объектом выступает недвижимость, передаваемая на условиях и в установленные сроки. Говоря бытовым языком, одна сторона предоставляет жилплощадь, вторая пользуется ею на определенных условиях и по договорной цене.

Все жизненные ситуации сложно предусмотреть наперед, чаще всего является длительной договоренностью. Если случилось непредвиденное обстоятельство, не предусмотренное соглашением, то решать ситуацию необходимо в строго предусмотренном законом порядке. Речь пойдет о нарушении стандартных условий, когда требуется предупреждать участника сделки заранее.

Вторая сторона вынуждена терпеть неудобства и материальные убытки, поэтому могут возникнуть претензии и споры, вплоть до судебных рассмотрений. Чаще всего владелец принудительно выселяет жильцов, если они не вносят своевременно оплату, наносят ущерб вверенному имуществу или нарушают условия договора. Собственник может обнаружить, что количество проживающих больше, чем было договорено, жильцы курят в помещении, хотя это было запрещено договором или вступают в конфликты с соседями.

В свою очередь у нанимателей могут возникнуть претензии, если владелец при заключении договора скрыл имеющиеся недостатки, решил несвоевременно поднять арендную плату или чаще договоренности посещает квартиру с проверками. Владелец может решить продать квартиру и показывать ее при жильцах возможным покупателям. Такое поведение или появление в квартире во время отсутствия жильцов может привести к конфликту и участники аренды решат досрочно расторгнуть договор.

Существуют законодательные установки, регламентирующие расторжение договора найма. Согласно ст.687 ГК РФ, наниматель обязан предупредить об освобождении квартиры за три месяца ее владельца. Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если квартирант дважды подряд задержал оплату.

Если договор составлен на длительный период, то после шести месяцев неуплаты, владелец может обратиться в суд за взысканием задолженности и принудительным выселением недобросовестных жильцов. При доказанной умышленной порче жилплощади самим нанимателем или членами его семьи, владелец имеет право обратиться в суд за взысканием ущерба, нанесенного квартирантами.

Потребуется акт независимой экспертизы для установления размера ущерба. Суд предоставляет нанимателю срок для устранения неисправностей и ущерба помещению. Если у владельца остаются претензии после этого срока, то наниматель понесет кроме прочего административное наказание за нанесенный ущерб. Если в результате форс-мажорных обстоятельств стало невозможно проживание, то квартирант имеет право досрочно прекратить проживание без дополнительных взысканий со стороны владельца.

Если владельцем будет установлено, что квартира из жилого фонда используется квартирантом не по назначению, то прекратить проживание можно немедленно. Также можно поступить с нерадивыми нанимателями, если они конфликтуют с соседями и на них регулярно жалуются за нарушение правил общежития. Ст. 688 ГК РФ четко регламентирует порядок выселения по решению суда.

Получив постановление и предвидя сопротивление квартирантов, владелец может обратиться к участковому уполномоченному. Судебное решение является обязательным для исполнения в указанные сроки. Также по ст.101-103 ЖК РФ расторжение соглашения и выселение квартиросъемщиков должно выполняться по судебному решению, если стороны не пришли к досудебному соглашению.

Правила в полной мере распространяются на жильцов социального фонда, поскольку они арендуют жилплощадь у муниципалитета, не являясь собственниками.

Как грамотно провести процедуру расторжения договоренности, чтобы соблюсти двусторонние интересы и не нарушить закон? Письменно вторая сторона уведомляется о возникновении претензий или сложившихся обстоятельствах, требующих расставания в указанные сроки. Бланк уведомления можно скачать на нашем сайте. Следует помнить, что уведомление является юридическим документом, исключить эмоции и соблюсти деловой тон письма.

Документ отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. Кроме письменного оповещения, должен быть сформирован акт о прекращении действия договора, содержащий информацию:

• причина досрочного расторжения;
• денежные расчеты и окончательные финансовые обязательства;
• осмотр квартиры и передача ключей;
• описываются факты порчи или задержки платежей.

Договор считается исполненным и прекратившим свое действие с момента двустороннего подписания или судебного решения. Обе стороны обладают правом выразить претензии письменным порядком или через суд.

Необходимо помнить, что начинать судебный процесс можно, если между сторонами подписан и действует .

Исковое заявление имеет право подать каждая сторона взаимоотношений. Истец должен предоставить суду доказательства вины и несоблюдения договора противной стороной. Это могут быть свидетельские показания, справки, акты экспертиз и прочие доказательства.

Иск может быть отвергнут за необоснованностью, отправлен на доработку и исправления. Подходить к составлению судебного иска следует крайне взвешенно, потребуется понимание того, что за свое заявление придется отвечать и давать показания. Например, квартира оказалась непригодна к проживанию по ряду объективных причин. Чтобы вернуть заплаченные средства, которые обычно представляют собой взнос за первый и последний месяц проживания, а также страховой взнос за обстановку, необходимы веские доказательства.

Аварийное состояние жилплощади может реально угрожать жизни людей, они могут быть выселены принудительно службой МЧС. Естественно, что квартиранты желают вернуть немалые средства и, кроме того, . Со стороны иск может быть вчинен, если жильцы испортили вверенное имущество, допустим, устроили пожар или потоп. Если арендаторы причинили ущерб соседям, то сначала с потерпевшими расплачивается собственник, затем он взыскивает средства с нерадивых квартирантов.

Как правило, суды не настаивают на немедленном освобождении территории, это является прерогативой собственника. Но в качестве административного наказания присуждает в течении одного года привести имущество в порядок и закрыть все задолженности. Выслушав обе стороны, судья принимает решение, обязательное к исполнению всеми заинтересованными лицами. Несогласие можно заявить жалобой в апелляционную и кассационную инстанцию.

Законом не установлены конкретные поводы, по которым следует обращаться в суд. В любом случае, следует постараться до суда разрешить конфликт мирным путем. Если усилия окажутся напрасными, то требуется подготовить действенные аргументы для скорейшего принятия дела к рассмотрению.

Подписанное противной стороной уведомление и не принятые меры по устранению спора, станет доказательством для суда о совершенных попытках решить вопрос мирным путем.

Каждый участник может расторгнуть договор по возникшим обстоятельствам. По закону, наниматель должен оповестить владельца жилплощади за три месяца до освобождения помещения. Если это положение нарушено и арендодатель поставлен в известность позднее, он имеет право не возвращать средства, полученные за последний месяц проживания и обязать освободить квартиру досрочно.

В свою очередь, владелец не обязан выдерживать подобный срок, особенно если присутствуют значительные нарушения договора найма. Допустим, жильцы регулярно нарушают режим тишины, конфликтуют с соседями или ведут аморальный образ жизни. Независимо от того, что граждане своевременно вносят плату за проживание, владелец может их выселить досрочно.

Владелец может письменно предупредить нанимателя о недопустимости подобного поведения. Если нарушения продолжаются, то можно обратиться в суд для принятия постановления о выселении или обратиться за содействием к участковому уполномоченному. Имеющийся на руках арендный договор должен иметь описание порядка действий при наступлении подобных неприятных фактов.

Перед соседями за нанесенный урон отвечает собственник помещения, который в последствии взыскивает по суду нанесенный уже ему финансовый ущерб. Наниматель может освободить помещение без уведомления владельца, но это будет считаться грубым нарушением закона. В подобном случае или при умышленном нанесении ущерба имуществу, задолженности по платежам и прочим нарушениям собственник имеет право обратиться в суд.

Наниматель может досрочно расторгнуть соглашение, если уплаченные суммы не соответствуют тому уровню комфорта, который был обещан владельцем. Например, аварийное или ветхое жилье, отсутствие указанных в договоре удобств позволяет гражданам подать в суд на владельца, если он откажется вернуть деньги без суда и возбуждения процесса.

По закону, если нанимателями являются несколько независимых граждан, то при нарушениях выселяется только человек, не соблюдавший порядка. Остальные наниматели имеют право продолжать исполнение контракта с владельцем помещения. Это положение касается социального и коммерческого найма в равной степени. Стороны должны оповещать другую сторону за три месяца до истечения срока аренды, если есть желание продлить контракт.

Это наиболее комфортно, но довольно часто нарушается одной из сторон. Например, владелец решает срочно продать свою недвижимость и делает это с непосредственно проживающими квартирантами. Наниматели могут подписать соглашение с новым владельцем или освободить помещение в кратчайшие сроки. По отношению к участникам договора аренды применяются правила ЖК и РК РФ, спорные ситуации рассматриваются в суде с учетом конкретных обстоятельств.

Прежде чем взыскивать убытки, владелец должен доказать прямую связь между действиями жильцов и полученным отрицательным результатом. Арендодатель имеет право отказаться от продления контракта, когда наступит отраженный в документе срок. Расторжение договора найма, особенно при конфликтной ситуации, всегда сопряжено с негативными последствиями. Владелец рискует своим имуществом, наниматель может не вернуть ранее уплаченные средства.

Чтобы исключить взаимные претензии, действовать обеим сторонам нужно строго по закону. Нарушения обоюдной договоренности и законодательства, несомненно, могут привести к судебным процессам и убыткам.

Как расторгнуть договор найма?

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

• Обоюдное соглашение участников о расторжении.
• По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
• По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

• Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
• Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
• Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
• Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

• «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

• Полное название судебного органа.
• Личные данные сторон.
• Существенные условия арендного соглашения.
• Требование о прекращении договора.
• Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

• Копию арендного соглашения.
• Чек об оплате госпошлины.
• Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

• Составить соглашение о расторжении договора.
• Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

• Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
• Ожидает ответа 30 календарных дней.
• Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

• Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
• Наносить имуществу существенный вред.
• Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
• Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

• «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

• Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
• Составление и направление иска о прекращении сделки.
• Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

• Уведомить контрагента о своем намерении.
• Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
• Составить соглашение о прекращении договора.
• Заключить акт передачи имущества и его оценки.