Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые. И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить подобный перевод.

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.

Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Однако в ст. 23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома. Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ. Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:

• Переоборудование – внесение изменений в инженерно-технические сети помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт. К таким изменением относится перенос санузла, устройство дополнительных электрических розеток и т.д.
• Перепланировка – внесение изменений в архитектурно-планировочные решения в пределах одного помещения, которые изменяют его планировку, но не изменяют его площадь, объем и т.д.

Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения. К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы. Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Совет: при подаче документов в органы местной власти для перевода жилого помещения в нежилое желательно приложить к проекту изменения переводимого помещения заключения экспертной организации о характере планируемых работ, где будет четко указано, что будет выполняться: перепланировка, переоборудование или реконструкция.

Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые

Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое. В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение. В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ . Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.

Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск . К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры. Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям. На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные постройки . В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.

Совет: в некоторых ситуациях самовольную постройку можно узаконить. Для этого необходимо получить согласие всех собственников общего имущества, а также заключение экспертизы о соответствии данной постройки всем требованиям нормативных документов к строениям данной категории. Но данная процедура производится только в судебном порядке.

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства. Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства. Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.

(Жиров А.)

(«Жилищное право», 2011, N 12)

ПРАВОВОЙ СТАТУС АПАРТАМЕНТОВ: АНАЛИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Жиров Алексей, практикующий юрист, руководитель LC «Business & Law».

Слово «апартаменты» уже давно вошло в наш обиход. Если сначала им обозначались шикарные номера в гостиницах либо просторные квартиры в элитных жилых комплексах или просто квартиры с панорамным остеклением, то сейчас под апартаментами понимается вполне конкретный вид недвижимости. Однако их правовой статус у некоторых специалистов до сих пор вызывает сомнения.

Разобраться в плюсах и минусах нового формата недвижимости, а также определить его статус и причины возникновения возможных судебных споров мы постараемся в данной статье.

С правовой точки зрения понятие «апартаменты» очень скудно расшифровывается и используется действующим законодательством.

Согласно ныне утратившему силу Приказу Ростуризма от 21.07.2005 N 86 «Об утверждении Системы классификации гостиниц и других средств размещения» под апартаментом понимался номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой, спальни), имеющий полный санузел и кухонное оборудование.

В настоящее время в соответствии с Приказом Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 N 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011) апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.

Таким образом, согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения.

Данные выводы подтверждаются и судебной практикой.

Так, например, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование. Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения. Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов. Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах.

Таким образом, апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, квартиры, правовой статус которых определен пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Иными словами, апартаменты — это комфортабельные номера в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т. п.), оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.

Но это с правовой точки зрения. На практике, по словам специалистов, можно выделить четыре основных вида апартаментов: апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели. Первые три вида этой недвижимости сдаются в аренду на разных условиях — как в краткосрочную, так и в долгосрочную. Всем проживающим вне зависимости от того, на какой срок арендованы номера, обеспечивается гостиничный сервис и возможность пользоваться инфраструктурой отеля. Единственным видом отелей, где недвижимость можно купить в собственность, являются кондо-отели. Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность.

ПРИЧИНЫ ПОЯВЛЕНИЯ АПАРТАМЕНТОВ В РОССИИ

Основной причиной появления апартаментов в России, в частности в Москве, является дефицит площадок под жилую застройку, сложная транспортная ситуация в городе и не восстановившийся после финансового кризиса спрос на офисные помещения. С одной стороны, наступивший «ледниковый период» на рынке офисной недвижимости, с другой — Постановление Правительства г. Москвы N 714-ПП, запрещающее точечное строительство, вынуждают застройщиков вместо возведения бизнес-центров искать обходные пути для сохранения инвестиций, вложенных в начатое строительство. Переход к формату апартаментов является для них своеобразным спасением. Девелоперы превращают офисное здание в небольшие блоки, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями для комфортного проживания, и сдают их в аренду либо продают. Управляют зданием и предоставляют гостиничные услуги, как правило, специализированные организации — управляющие компании (Hyatt, Hines и др.).

Таким образом, в рамках одного проекта застройщикам удается сочетать офисные, торгово-развлекательные и жилые площади. Однако жилыми апартаменты могут называться только условно.

ОТЛИЧИЕ АПАРТАМЕНТОВ ОТ КВАРТИРЫ

Главное отличие апартаментов от квартиры — разный юридический статус.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Необходимой характеристикой любого жилья (квартиры, дома, комнаты) служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Согласно нормам жилищного законодательства жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т. е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Гостиницы (апартаменты), санатории, дома отдыха, пансионаты и т. п. имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания (место отдыха, лечения), в отличие от места жительства, под которым согласно статье 20 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее согласно Федеральному закону от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Кроме того, благоустроенность жилого дома, придомовой территории и ближайших территорий (наличие магазинов, детских садов и другой социальной инфраструктуры, транспортная доступность) — существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.

Судебная практика по поводу статуса гостиницы (апартаментов) также однозначна.

Так, ФАС Уральского округа (Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-5956/10-С6 по делу N А50-3584/2010) была рассмотрена жалоба индивидуального предпринимателя о признании сделки (договора аренды) ничтожной. Между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым был передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома. Целевое назначение объекта — гостиница.

Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Принимая во внимание нормы статей 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения — к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования.

Таким образом, юридически апартаменты являются нежилым объектом, несмотря на то что при строительстве застройщик может соблюдать все санитарные и технические нормы.

МИНУСЫ АПАРТАМЕНТОВ

Такие минусы апартаментов, как статус нежилого помещения, а также отсутствие возможности постоянного проживания (возможности регистрации), вовсе не пугают потенциальных покупателей, поскольку они довольно специфичны: это сотрудники иностранных компаний, бизнесмены, которые большую часть времени проводят в командировках, топ-менеджеры крупных компаний, для которых особое значение имеет месторасположение комплекса и гостиничный сервис, а проблема прописки, напротив, не актуальна. Интерес к апартаментам проявляют также покупатели, у которых уже есть жилье, нередко даже не одно.

Одной из особенностей апартаментов при их приобретении является отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

В вышеупомянутом решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 по делу о признании недействительным соглашения об отступном отмечено, что «…условиями рассматриваемого договора не было предусмотрено, что участник долевого строительства, наряду с причитающимся ему апартаментом, приобретает право общей долевой собственности на иные, отдельно стоящие объекты недвижимости, включая клубный дом. Напротив, пунктом 3.1 договора от 07.09.2007 было предусмотрено, что любые иные помещения, расположенные вне апартамента, в том числе технического, подсобного, вспомогательного и прочего назначения, а также вне иных апартаментов, не являются предметом данного договора, а право собственности на эти помещения приобретает застройщик.

Суд не находит, что данное условие договора противоречит требованиям жилищного законодательства РФ, а именно статьям 36 — 38 ЖК РФ, поскольку на момент заключения этой сделки между истцом и соответчиком апартамент не рассматривался ими как жилое помещение — квартира, а здание, в котором располагались апартаменты, — как многоквартирный дом. Вышеуказанные правовые нормы регламентируют правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не могут применяться в отношении иных нежилых объектов недвижимости…».

Кроме того, минусом для владельца апартаментов является возможность обращения взыскания по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на нежилое помещение. Согласно статье 79 указанного Закона взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.

ПЛЮСЫ АПАРТАМЕНТОВ

Помимо минусов у апартаментов есть и свои плюсы. Владельцы недвижимости получают возможность жить в непосредственной близости от места работы, не тратя много времени на поездки, пользоваться услугами торгово-развлекательных заведений, которые могут быть частью многофункционального комплекса, а также полным гостиничным сервисом и всем спектром коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания.

Еще один плюс — свобода в оформлении помещения. Порядок переустройства (перепланировки) не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.

Кроме того, категория нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой. Например, в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-западного округа от 16.03.2004 N А05-9138/03-28 и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2011 указывается, что «…Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен обязательный перевод жилых помещений для их использования в предпринимательских целях». То есть офис можно организовать только в нежилых помещениях.

ОСОБЕННОСТЬ СУДЕБНОЙ СИСТЕМЫ

Отдельной строкой хотелось бы указать на одну особенность судебной системы России, с которой приходится сталкиваться истцам при подаче исковых требований о признании права собственности на апартаменты ввиду их статуса нежилых помещений.

На практике нередки случаи, когда арбитражные суды и суды общей юрисдикции отказывают истцам — физическим лицам в признании права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на неподведомственность спора данному суду.

Так, например, гражданин Ф. обратился в Люблинский районный суд города Москвы с исковым заявлением о признании права собственности на нежилое помещение (апартаменты) и машино-место в офисно-деловом центре.

В определении о прекращении производства по делу суд указал, что из иска гражданина Ф. к ООО усматривается, что данный спор по своему характеру связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку заявлен о правах на нежилое помещение, которое не может использоваться в иных целях, что следует из условий самого инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и фирмой, в рамках которого осуществлялось строительство именно офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами на земельном участке.

Президиум Московского городского суда (Постановление от 08.07.2011 N 44Г-126) отменил определение Люблинского районного суда города Москвы, отметив следующее: «…в соответствии со статьей 47 Конституции РФ никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

В надзорной жалобе гражданин Ф. ссылается на Определение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2011, которым производство по аналогичному делу по иску гражданина Д. о признании права собственности на нежилое прекращено в связи с тем, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

В ситуации, когда Арбитражный суд прекратил производство по аналогичному делу, следует исходить из того, что Европейский суд по правам человека, рассматривая дело «Безымянная (Bezymyannaya) против Российской Федерации», указав на факт нарушения в деле заявительницы пункта 1 статьи 6 Конвенции, отметил недопустимость ситуации, при которой национальные суды, отказываясь рассмотреть дело в силу предполагаемых ограничений их подведомственности, фактически оставляют заявителя без какой-либо вины с его стороны в судебном вакууме.

Таким образом, учитывая, что данное дело находилось в производстве Люблинского районного суда г. Москвы с октября 2010 года и прекращение производства по делу преградило доступ гражданину Ф. к правосудию и привело к нарушению его конституционных прав, Президиум Московского городского суда приходит к выводу о том, что определение суда нельзя признать соответствующим нормам гражданского процессуального права, в связи с чем указанное определение вместе с оставившим его без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.02.2011 подлежит отмене».

Таких случаев прекращения производства по делу среди судов общей юрисдикции очень много.

Комментирует юрист Татьяна Бекренева

Следует согласиться с автором статьи в том, что в настоящий момент в действующем законодательстве понятие «апартаменты» четко не регламентировано. Несмотря на то что этот вид недвижимости существует в России давно, о его преимуществах и недостатках известно немного. Однако признать, что «согласно законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из высших категорий номеров средств размещения», вряд ли можно. Думается, что данный вывод автора несколько ошибочен и противоречит действующему законодательству РФ. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Автор, ссылаясь на Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 N 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» (начало действия с 15.04.2011), подчеркивает, что апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м. Термин «высшая категория номера» имеет отношение к характеристике номера в гостинице (отеле), исходя из системы классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения. То есть этот квалифицирующий признак степени качества для определения состояния классности гостиницы, отеля относится именно к определению класса гостиницы, но никак не к определению понятия недвижимости как объекта права. Допуская терминологическую путаницу в определениях недвижимости, автор вводит в заблуждение читателей, хотя признает, например, такой формат недвижимости, как кондо-отели, в которых апартаменты являются обособленным объектом недвижимости, поскольку могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц.

Кондо-отели, апарт-отели, представляющие собой смесь кондоминиума и отеля, популярны во многих странах. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам. Инвесторы приобретают не пакеты акций, а отдельные юниты — студии или квартиры из нескольких комнат с кухней (апартаменты), которые можно использовать в качестве временного жилья или сдавать в аренду. Развитие форматов апарт-отелей и сервисных апартаментов связано в том числе со спецификой и рисками гостиничного бизнеса. Сдача хотя бы части номеров в долгосрочную аренду (формат апарт-отеля) снижает риски недозагрузки номерного фонда, позволяет получать стабильный прогнозируемый доход, снизить фактор сезонности. Кроме того, апарт-отель не требует значительных общественных зон и помещений (ресторанов, конференц-залов), что необходимо для традиционных отелей. Для него не столь критично расположение на первой линии, а стандарты обслуживания, как правило, не такие жесткие. Но российским действующим законодательство такая классификация апартаментов не предусмотрена, нет действительно четкой правовой регламентации, что относить к апартаментам, следует ли признать данные объекты недвижимости нежилыми или жилыми объектами?

Что касается вопроса, относятся апартаменты к жилым помещениям или это все-таки нежилые помещения, следует отметить позицию налоговиков. Так, например, с точки зрения налогообложения в части права на получение налогоплательщиком в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них, налоговые органы придерживаются мнения о том, что апартаменты являются жилым помещением. В журнале «Официальные материалы для бухгалтера. Комментарии и консультации» (N 3, март 2011 года) опубликован ответ референта государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса И. В. Апарышева, который разъяснил, что налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение апартаментов в многоквартирном жилом доме, хотя в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ нет определения понятия «апартаменты» (кстати, в переводе с французского языка это слово означает «квартира»). В связи с этим подлежит применению пункт 1 статьи 11 НК РФ, согласно которому институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.

Статьей 15 Жилищного кодекса РФ определено понятие «жилое помещение», к которому в том числе относятся жилой дом, его часть, квартира и комната. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, для целей применения положений подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, пригодные для постоянного проживания граждан (должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Статьей 15 ЖК РФ также установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение данного требования Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Судебная практика по поводу отнесения гостиниц (если, конечно, согласиться с автором статьи о равнозначности понятий «гостиница» и «апартаменты») к разряду жилых помещений или объектам недвижимости нежилого назначения тоже сложилась неоднозначная, хотя автор утверждает обратное.

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 30.10.2008 по делу N А56-5119/2008 о взыскании недоплаты земельного налога с ОАО «Выборгский судостроительный завод» считает, что при исчислении налога по спорному земельному участку, занятому гостиницей, оно не имеет права в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю» и подпунктом 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ применять пониженную ставку налога, так как гостиницы не относятся к жилищному фонду, хотя суд первой инстанции согласился с доводами налогоплательщика, сославшись на статью 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, посчитав гостиницы относящимися к жилищному фонду коммерческого использования. Кассационная инстанция считает ошибочным, а потому подлежащим отмене решение суда о признании недействительным решения налогового органа в части доначисления земельного налога, соответствующей суммы пеней и привлечения указанного общества к ответственности по эпизоду, связанному с исчислением налога по земельному участку, на котором расположена гостиница, в размере свыше трех процентов от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа.

ФАС Северо-Западного округа указал, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда (кроме гостиниц-приютов) и поэтому общество не имеет права при исчислении налога за землю за 2004 год и земельного налога за 2005 год по земельному участку, на котором расположена гостиница, применять пониженную ставку налога. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено разделение жилищного фонда в зависимости от целей использования, в частности, выделен жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Гостиницы имеют иное функциональное назначение, помещения в них используются для оказания услуг, связанных с временным пребыванием граждан.

А вот в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.09.2009 N КА-А40/6263-09 указано, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду. Так, по мнению ИФНС, организация занижала налог на землю под зданием общежития. Как установлено судами, Постановлением главы города Каменск-Уральского от 17.12.1997 N 1710 налогоплательщику (ОАО «СУАЛ» в части филиала «УАЗ-СУАЛ») предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Попова, 5, площадью 3048 кв. м, занимаемый зданием общежития. Указанное общежитие используется для временного проживания работников ОАО «СУАЛ» в период их работы, службы или обучения. Вопреки доводам налогового органа о том, что здание общежития не относится к жилищному фонду и используется для оказания гостиничных услуг, кассационная инстанция сделала вывод о том, что гостиницы согласно действующему законодательству относятся к жилищному фонду, и отклонила вывод налогового органа о неуплате обществом земельного налога.

Стоит признать, что действующим законодательством действительно недостаточно точно регламентирован вопрос о статусе апартаментов. Апартаменты могут располагаться не только в составе гостиниц, отелей, общежитий, но и в составе различных бизнес-центров, иных офисных зданиях ведомственного значения. Сегодня, например, в Москве они имеются в комплексе «Москва-Сити», в Центре международной торговли (Краснопресненская набережная, 12), в бизнес-центре «Парк Плейс», гостинице «Волга». Такой проект, как жилой дом «Коперник» (Б. Якиманка, 22), тоже представляет собой комплекс апартаментов. Как указано в пункте 2 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.1997 N 490, гостиница же представляет собой имущественный комплекс (здание, часть здания), предназначенный для предоставления услуг. То есть это имущественный комплекс, в составе которого могут находиться отдельные обособленные объекты в виде квартир — апартаментов. Так почему же законодательно не закрепить за апартаментами статус объекта недвижимости, предназначенного для самостоятельного использования? Вероятно, правоприменительная практика приведет к тому, что этот вопрос законодательно все-таки найдет разрешение и апартаменты будут официально признаны самостоятельными объектами недвижимости жилого назначения, которые могут располагаться в различных многофункциональных имущественных комплексах и обладать качеством оборотоспособности.

——————————————————————

Различные причины обуславливают необходимость перевода жилого помещения в нежилое. Чаще всего переводу в нежилой фонд подвергаются квартиры, расположенные на первых этажах домов. Из них делают магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Однако, имеются спорные моменты, которые могут возникнуть при получении соответствующего разрешения. Какие это моменты, мы расскажем Вам в данном анализе судебной практики.

Судебная практика в данном сегменте складывается в основном из отказов в переводе помещения. Зачастую органы МСУ отказывают в переводе из-за отсутствия согласия собственников квартир, расположенных в доме, где планируется произвести перевод.

Следует строго помнить, что квартиру можно перевести в нежилое помещение лишь в двух случаях – если она находится на первом этаже или если находится выше первого этажа, но при этом на этажах ниже так же расположены нежилые помещения.

Выискиваем суть проблем

Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.

Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст. 23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей. Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен. Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества. Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.

Однако несовершенство законодательства не является единственной проблемой. Каждый суд рассматривает конкретный случай, и уже сам приходит к выводу нужно ли согласие общего собрания собственников. Нужно ли простое большинство голосов или строго необходимо согласие всех собственников. Естественно, решается вопрос о том, считается ли перепланировка реконструкцией, и в какой степени она затрагивает общее домовое имущество.

Кто как хочет тот, так и решает

Следует задуматься, что же такое реконструкция. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ говорит, что реконструкцией является смена параметров строения, его частей и изменение качества инженерного и технического обеспечения. Однако, следует различать реконструкцию и перепланировку. Перепланировкой является установка, замена либо перенос сантехнического оборудования, электрики, инженерного оборудования, которая требует внесения изменений в технический план. Перепланировка по сути это смена конфигурации помещения. Несмотря на то, что закон четко дает определения перепланировке и реконструкции, зачастую отсутствует полное понимание разницы в этих терминах. Например, что-то органы МСУ признают перепланировкой, а суд признает это же реконструкцией или наоборот.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010 суд признал перепланировкой устройство в квартире отдельного входа и демонтаж простенка, тогда как администрация признала это реконструкцией и требовала документ, подтверждающий согласие иных собственников.

Существует так же много разногласий относительно уменьшения площади общего домового имущества и присоединения его. Так постановлением ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008 суд удовлетворил иск предпринимателя к администрации, которая считала, что строительство лестницы из подвального помещения в магазин является уменьшением общего имущества и требовала согласия всех соседей. Суд счет, что данные действия не являются присоединением к общему домовому имуществу.

Земельные проблемы

Желание установить отдельный вход, козырек, крыльцо или порог связано непосредственно с решением земельного вопроса. Если используется хотя бы сантиметр земли возле территории дома, то это считается использованием общего имущества. Об этом говорят практически все суды (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010, ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, ФАС Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6).

Однако следует помнить, что по мнению судов согласие собственников требуется лишь в случае наличия земельного участка на кадастровом учете. Если участок не состоит на учете, то он не является общей собственностью. Об этом четко говорит Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26.

Проанализировав судебную практику можно сделать вывод, что в большинстве случаев суды встают на сторону предпринимателей, однако если только дело не касается земельных вопросов.

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти - узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое "творчество" найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но - с учетом градостроительного законодательства.

В следующей статье Жилищного кодекса - 23-й - сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены. В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение. И список документов - исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, - для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил "крыльцо в виде пристройки" на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил - уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

Есть еще одна статья того же кодекса - 40-я. Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования. В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения - крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении. Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое. Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Перевод нежилого помещения в жилое- судебная практика

В последние годы перевод нежилого помещения в жилое, встречается все чаще. Нехватка жилья, толкает наших граждан приобретать не жилые помещения, переоборудовать их, а затем осуществлять перевод нежилого помещения в жилое.

Большое разнообразие строительных материалов и наличие неиспользуемых, добротных производственных помещений, позволяет многим решить их жилищный вопрос. В сельской местности многие сельхозпредприятия предпочли избавиться от различных технических помещений, детских садов и других служебных помещений, которые могут быть переделаны в жилые и использоваться для проживания.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое, допускается с согласия органов местного самоуправления при наличии определенных условий:

1. заявление о переводе нежилого помещения в жилое может подать только его собственник или надлежащим образом уполномоченное им лицо.
2. помещение должно быть изолированным;
3. помещение должно быть пригодным для проживания, а потому соответствовать санитарным нормами правилам, предъявляемым к жилью, отвечать требованиям пожарной безопасности, строительно-техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям.
4. если для перевода нежилого помещения в жилое требуется переустройство и перепланировка, необходимо, чтобы имелась такая техническая возможность, без нарушения прав и законных интересов иных лиц.

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Порядок перевода нежилого помещения в жилое и наоборот регулируется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В этом положении детально обозначены требования, которым должно отвечать жилое помещение в частности:

1. несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии;
2. помещение должно иметь отопление, электроосвещение, питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, вентиляцию, а в газифицированных районах также и газоснабжение. В поселениях, не имеющих централизованного водоснабжения, водоотведения иных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
3. все инженерные системы должны отвечать санитарным нормам;
4. помещение должны быть расположено в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

В Положении содержится целый ряд других требований предъявляемых к жилому помещению.

В нем так же перечислены основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:

во-первых, если право собственности на нежилое помещение имеет какое-то обременение (например, залог, ипотеки, аренда и т. д.);

во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям и технически невозможно переоборудовать это помещения, чтобы оно отвечало этим требованиям.

Документы, предоставляемые для перевода нежилого помещения в жилое.

Собственник нежилого помещения решивший перевести его в жилое должен обратиться с этой просьбой в соответствующую комиссию созданную органом местной власти и представить следующие документы:

1) заявление собственника;

2) документы подтверждающие право собственности на не жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные их копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт);

4) поэтажный план дома;

5) проект переустройства и перепланировки нежилого помещения в жилое, если это требуется.

6) в соответствующих случаях согласие соседей;

Этот перечень является исчерпывающим, а потому требовать от заявителя иных документов жилищная комиссия не вправе. Однако, на практике многие муниципальные органы требуют предоставления еще ряд документов

В течение 45 дней заявление гражданина должно быть рассмотрено и вынесено одно из следующих решений:

— о переводе нежилого помещения в жилое;

Об отказе в переводе помещения в жилое.

В решении об отказе в переводе помещения в жилое, указываются основания для этого отказа с перечислением всех имеющихся нарушений.

Не позднее трех дней после принятия решения, комиссия направляет копию своего решения заявителю.

Это решение может быть обжаловано заявителем в соответствующий суд.

Отказ в переводе нежилого помещения в жилое, является законным только в следующих случаях:

1) заявитель не предоставил установленный законом перечень документов;

2) заявитель подал документы в ненадлежащий орган;

3) перевод не соответствует условиям, перечисленным в ст.22 ЖК РФ;

4) проект переустройства и перепланировки не соответствует требованиям Российского законодательства.

Судебная практика по спорам возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение.

Как указывалось выше, с заявлением о переводе нежилого помещения в не жилое может подать только собственник этого помещения, или уполномоченное собственником лицо. Нередко, с заявлением о переводе помещений в жилое обращаются юридические или физические лица, не являющиеся собственниками помещения. Чаще всего это законные пользователи помещениями, т. е юридические лица, у которых недвижимое имущество находится в оперативном управлении. Суды отказывают в удовлетворении обоснованных требований заявителей о переводе помещения в жилищный фонд, если они не являются собственниками этого помещения.

Суды не становятся на сторону заявителя выдвинувшего требования признать отказ в переводе помещения в жилое незаконным, если проект переустройства (перепланировки) не отвечает требованиям законодательства.

Чаще всего отказ в переводе нежилого помещения в жилое вызван несоответствием помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям которые изложены в вышеуказанном Положении. В таких случаях отказ в переводе не всегда признается судом законным.

Поскольку решение вопроса о переводе помещения в жилое отнесено к компетенции государственных органов, обращение в суд с таким требованием, является незаконным. Заявитель первоначально должен обратиться с заявлением о переводе помещения в жилое в соответствующий орган власти и только получив незаконный отказ обратиться в суд с требованиями о понуждении органа власти осуществить перевод помещения в жилищный фонд.

Таким образом, анализ судебной практики говорит о том, что не каждое помещение может быть переведено в жилое. Для такого перевода необходимо соблюсти установленный порядок перевода помещения в жилое требования, предусмотренный жилищным законодательством в частности подать соответствующее заявление в компетентный орган власти и приложить к нему требуемый пакет документов. Кроме того, необходимо, предоставить техническая документация по переустройству и (или) перепланировки помещения, отвечающую требованиям закона.

О переводе жилого помещения в нежилое читайте

Похожих статей пока нет.